Как уберечься от покупки квартиры в человейнике

Photo

Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс»

Плотно застроенные многоэтажками микрорайоны противоречат человеческой природе, ресурсоемки в эксплуатации, неустойчивы к катаклизмам и просто уродливы. Чем опасны густонаселенные ЖК, и по каким критериям можно отличить «человейник» от комфортной застройки, рассказывает Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс». 

 

Москва продолжает расти ввысь, многоэтажная застройка уплотняется, безликие гигантские дома, построенные впритык друг к другу, появляются вдоль магистралей и транспортных узлов. И если в историческом центре города архитекторы и девелоперы соблюдают традиции и преемственность в архитектуре, то на периферии столица все больше стремится к тому, чтобы вообще лишиться облика.

 

С одной стороны, это закономерный процесс развития любого мегаполиса, в котором концентрируется население. С другой стороны, требования к новой застройке в любом городе определяются сводом правил. В Москве, например, высотность зданий никак не регулируется. И закон о реновации, который фактически легализовал уплотнение обжитых районов столицы, также не предусматривает ограничений в этажности домов. Сегодня 12-14 этажей – минимальная высота новостроек, возводимых в рамках реновации, а многие стартовые корпуса имеют и по 24 этажа. 

 

Недобросовестные девелоперы используют отсутствие ограничений на высотное строительство, чтобы выжать максимальное количество продаваемых квадратных метров из своих проектов, которые справедливо окрестили «человейниками». Если еще 5 лет назад средняя высота новостройки в Москве составляла 16-17 этажей, то сейчас этот показатель стремится к 20. За последние несколько лет в столице количество строящихся корпусов от 30 этажей увеличилось в два раза. На долю лотов, выставленных на продажу в домах выше 30 этажей, приходится более 20% от общего объема предложения. Количество корпусов средней этажности напротив сокращается – сегодня на объекты высотой от пяти до девяти этажей приходится не более 4% от общего объема предложения.  

 

А чем плохо проживание в высотке? В таких домах увеличиваются риски в случае возникновения чрезвычайных ситуаций – элементарное отключение электроэнергии может вывести из строя все инженерные системы дома (лифт, канализацию, водоснабжение). Из-за сильного ветра во дворах высотных домов некомфортно находиться – на высоте порывы ветра сталкиваются со зданием и спускаются по фасаду вниз, создавая что-то вроде вихря на земле. И, наконец, такое жильё стоит дорого, так как к зданиям выше 24 этажей предъявляются иные требования в части лифтового оборудования и эксплуатации фасадов.

 

Еще один параметр, который характеризует комфорт проживания – плотность застройки. Мировые исследования показывают, что для комфортной застройки плотность населения не должна превышать 450 человек на гектар. В современных спальных районах столицы допустимая норма превышена почти в два раза. Самыми густонаселёнными районами Москвы являются Марьино (254 тыс. человек), Выхино-Жулебино (225 тыс. человек), Митино (195 тыс. человек) и Отрадное (185 тыс. человек).

 

Объяснять, почему проживание в густонаселенном ЖК является некомфортным, нет необходимости, но хочется остановиться на некоторых неочевидных моментах. Чрезмерная плотность застройки увеличивает нагрузку на транспортную сеть и инфраструктуру. Плотно застроенные многоэтажками микрорайоны сталкиваются с нехваткой парковочных мест, детских площадок, зеленых зон. «Человейники» также несут в себе социальные проблемы. В жилых комплексах, рассчитанных на тысячи людей, сложно сформировать комьюнити жителей, развивать добрососедские отношения, договариваться по вопросам эксплуатации. Очень часто при плотной высотной застройке появляются крохотные плохо освещаемые дворы-колодца, несоразмерные домам. Такая городская среда агрессивна по отношению к человеку и вредна для здоровья.  И, наконец, к эстетике таких жилых комплексов также много вопросов.

 

Пусть возведение «человейников» не имеет ничего общего с традиционными принципами архитектуры, но надо признать, что перенаселенные ЖК все же пользуются спросом. Основная целевая аудитория таких проектов – приезжие, для которых собственная квартира в Москве, пусть и в доме сомнительного качества, предпочтительнее при любых раскладах. Но так будет не всегда – по мере роста конкуренции на рынке новостроек требования покупателей жилья продолжают расти и в перспективе квартиры в муравейниках начнут обесцениваться. 

 

Сами москвичи уже изменили представление о комфортном жилье и предъявляют спрос на совершенно иное качество городской среды. Покупатели стали избегать масштабных проектов, количество квартир в которых исчисляется тысячами. Они осторожно относятся к объектам, которые нарушают сложившийся архитектурный ансамбль, в том числе, по параметрам высотности. Однотипная жилая застройка, формировавшаяся десятилетиями, наконец пробудила у людей желание жить в красивых зданиях, внешний вид которых созвучен окружению. Поколение миллениалов, на которое сегодня ориентируются продвинутые застройщики, имеет совершенно иной взгляд на городскую среду и готово доплачивать за уникальные характеристики жилья.      

 

Популярность набирают проекты, которые могут предложить на выбор «микст» форматов. В таких ЖК есть и башни-доминанты, которые формируют архитектурный ритм и задают разнообразие, и корпуса средней этажности (до 9 этажей), соразмерные человеку. Вариативная этажность позволяет естественному свету проникать во дворы и квартиры, что важно для самочувствия жителей. Чтобы привнести еще больше света и воздуха, продвинутые застройщики отказываются от угловых секций, квартиры в которых получаются темными.

 

Не меньшее внимание, чем архитектуре, уделяется и вопросам благоустройства. Закрытые дворы с ограниченным въездом для машин сегодня стали нормой в большинстве проектов массового сегмента. Другой вопрос, как реализована эта задумка. Чаще всего подземный паркинг располагается на одном уровне в стилобатной части, над которой обустраивают детские площадки и рекреационные зоны. В большинстве случаев такие дворы лишены зелени, так как для корней деревьев нужно несколько метров земли, которые «съела» парковка. Застройщики, привлекающие ведущих ландшафтных дизайнеров, нашли выход из ситуации. По периметру домов с внешней стороны они устанавливают кадки с деревьями, а во дворе при помощи геопластики создают искусственные холмы и горы, на которых и высаживают крупномерные деревья.

Ожидаемо, что проекты, которые строятся с перспективой на будущее, стоят дороже из-за меньшего коэффициента выхода реализуемой площади и дополнительных затрат на создание архитектурной концепции и концепции благоустройства. Поэтому завышенная стоимость квадратного метра не всегда свидетельствует о желании застройщика нажиться, а является отражением затрат, вложенных в разработку и реализацию проекта.

 

По таким неочевидным для простого обывателя признакам, как количество этажей, плотность застройки, подход к организации дворового пространства и политика ценообразования, можно судить о качестве жилой среды, комфорте проживания в новостройке и уберечь себя от покупки квартиры в «человейнике».

При перепечатке статьи ссылка на источник новости обязательна.

Не пропусти видео

01.06.2016 03:57:00

Новости

13:45 | Минстрой России заключил соглашения на выделение субсидий регионам на 2021-2023 годы

11:42 | Согласован проект башни-«кристалла» на Краснопресненской набережной

11:11 | Санкт-Петербург сохранил пятое место в мировом рейтинге роста цен на жилье, а Москва опустилась на 57 позиций

10:40 | Для электроснабжения БАМа и Транссиба реконструируют линию электропередач

10:09 | Новая развязка в разы улучшила транспортную доступность ЖК «Новое Нахабино»

09:37 | Ледовый тренировочный центр «Снегирь» облицуют черными матовыми панелями

14:49 | В декабре на первичный рынок Москвы вышло максимальное количество квадратных метров жилья за последние 2 года

14:02 | По Всероссийскому конкурсу лучших проектов создания комфортной городской среды 2020 года досрочно завершены уже 10 проектов

13:26 | MR Group перечислила в бюджет Москвы более 670 млн рублей на строительство школы в районе Филевский парк

11:25 | Специалисты музеефицируют фрагменты служебного корпуса усадьбы Воронцово

CAPITAL LIVING СНЕГИРИ ЭКО
 

Не пропусти видео

29.07.2017

Новости

13:45 | Минстрой России заключил соглашения на выделение субсидий регионам на 2021-2023 годы

11:42 | Согласован проект башни-«кристалла» на Краснопресненской набережной

11:11 | Санкт-Петербург сохранил пятое место в мировом рейтинге роста цен на жилье, а Москва опустилась на 57 позиций

10:40 | Для электроснабжения БАМа и Транссиба реконструируют линию электропередач

10:09 | Новая развязка в разы улучшила транспортную доступность ЖК «Новое Нахабино»

09:37 | Ледовый тренировочный центр «Снегирь» облицуют черными матовыми панелями

14:49 | В декабре на первичный рынок Москвы вышло максимальное количество квадратных метров жилья за последние 2 года

14:02 | По Всероссийскому конкурсу лучших проектов создания комфортной городской среды 2020 года досрочно завершены уже 10 проектов

13:26 | MR Group перечислила в бюджет Москвы более 670 млн рублей на строительство школы в районе Филевский парк

11:25 | Специалисты музеефицируют фрагменты служебного корпуса усадьбы Воронцово

CAPITAL LIVING СНЕГИРИ ЭКО