Новый порядок комплексного развития территорий

Photo

Регионам необходима эффективная градостроительная политика

Депутат ГД ФС РФ Владимир Ресин

Сегодня вся профессиональная общественность и предпринимательское сообщество обсуждают внесенный на рассмотрение депутатами законопроект о "Всероссийской реновации".  Так назвали в народе законопроект № 1023225-7 "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации ".

Обращаю внимание, что слово "реновация" там не встречается. Законопроект нацелен на решение существующих проблем в сфере жилищного строительства, реализацию программ переселения граждан из аварийного жилья, достижение целевых показателей национальных проектов и заданных Президентом страны темпов их решения, на принятие комплексных мер по реформированию и оптимизации базовых организационно-правовых процессов на всех этапах градостроительной деятельности.

Основные мероприятия, включая принятие данного законопроекта, вошли в одобренный на заседании Правительства РФ 23 сентября т.г. Общенациональный план действий. Куда входят восстановление занятости и доходов населения, рост экономики и долгосрочные структурные изменения в экономике.

Цель и концепция рассматриваемого законопроекта актуальны для обеспечения правовой базы достижения национальных целей июльского Указа Президента страны. Они поддержаны в Совете Федерации, законопроект принят в первом чтении в Государственной Думе.

Можно долго дискутировать по концептуальным замечаниям к законопроекту, по прогнозам и оценкам последствий предлагаемого в законопроекте регулирования, которое впервые во главу угла поставило социальное благополучие и правовое равенство граждан, проживающих на территории нашей страны. Но те антикризисные меры и мобилизационная политика, которые были предприняты государственной властью в связи с затянувшейся пандемией и геополитической ситуацией, показали что "квартирный вопрос" - самый главный для стабилизации региональных экономик, и его надо решать немедленно. И эта задача под силу строительному комплексу при условии создания эффективных систем управления развитием в регионах, начиная с планирования и до реализации принимаемых градостроительных решений. Согласованное взаимодействие структур всех уровней власти как по вертикали, так и по горизонтали, единая целевая политика и государственный подход должны обеспечить результат и решение поставленной задачи. 

Итак, какие новации предложены в указанном законопроекте о комплексном развитии территории (КРТ)?

Можно кратко на них остановиться:

Во-первых. Перезагрузка и синхронизация градостроительных процедур территориального планирования и планировки территории в целях КРТ.

В проекте закона определяются понятия территория КРТ, решение о КРТ, предложены порядок (некая модель) для осуществления деятельности по КРТ и договорной механизм, в том числе включая конкурсный отбор победителя для инвестирования и реализации требуемых мероприятий по выполнению решения о КРТ.

Однако у многих экспертов сразу возник вопрос "градостроительной обоснованности проектов" в процессе комплексного развития территории. Согласно предложенной концепции законопроекта этот процесс стартует с "подготовки и утверждения документации по планировке территории для размещения объектов капитального строительства жилого, производственного, общественно-делового и иного назначения" (п.34, ст.1 ГрК РФ в редакции законопроекта).

Таким образом, авторы законопроекта попытались обойти этап территориального планирования, сегодня очень слабо регулируемый на государственном уровне и оторванный от реальных задач и принципов градостроительной деятельностиНо тогда требует особого внимания, правового регулирования с конкретным нормативным закреплением соответствующим положениемкомпетентного исполнения процесс по определению самих территорий, подлежащих комплексному развитию, их границ, и этап подготовки приложений к решению о комплексном развитии территории (проектируемая ст. 64 ГрК РФ).

Необходимо конкретно определить роль института генерального планирования в границах территорий поселений и городских округов, обеспечить его рациональное практическое применение. Последние изменения касательно данного института внесены в Градостроительный кодекс буквально в конце весенней сессии Государственной Думы, это федеральные законы 254-ФЗ и 264-ФЗ. Доработанная по замечаниям экспертного сообщества редакция законопроекта и предложенный новый механизм комплексного развития территорий должны в нормативно-правовом поле ответить на следующие вопросы:

·  каким образом будут учитываться территории с объектами ИЖС, которые находятся исторически в центрах городской застройки и требуется комплексное развитие этих территорий?

·  по каким договорам, в рамках какого вида деятельности будет осуществляться строительство жилых объектов для социального и коммерческого найма (глава 6.3 ГрК РФ)?

·  каким образом была обоснована цифра 50% территории (земель или земельных участков) с объектами, признанными аварийными и подлежащими сносу, для определения территории комплексного развития (ее границ)?

·  каким образом и кем будут оцениваться инвестиционные строительные проекты создания капитальных объектов в рамках договоров о комплексном развитии территории, чтобы избежать рисков и гарантировать проектное финансирование на всех этапах реализации проектов строительства (реконструкции)?

·  как при осуществлении деятельности по комплексному развитию территории защитить права граждан, используя гражданское законодательство, чтобы не сносить массово самовольные постройки?

·  как сделать более гибким градостроительное нормирование, когда оно применяется в отношении функциональных зон и параметров развития при генеральном планировании? Как работает этот институт при определении градостроительных режимов и ограничений, обеспечивая рациональное землепользование и комфортную среду жизнедеятельности для населения не в общем, а применительно к конкретной территории, выбранной для деятельности по КРТ?

Пока это как "средняя температура тифозного больного по больнице".

Здесь требуется подчеркнуть, что от качества подготовки утвержденной градостроительной документации и требуемых для принятия решения о КРТ документов, включающих основные мероприятия и предельные параметры объектов капитального строительства, реконструкции, благоустройства, сноса, условия и ограничения, включая финансовые возможности по источникам инвестиций, требования по срокам и этапам исполнения принятого решения, которое по сути является основанием для планирования одного или группы (адресного перечня) инвестиционных строительных проектов, зависит во многом успех предлагаемой реформы.

Более того, предлагаемый  механизм КРТ во многом будет способствовать упрощению и сокращению сроков разрешительных процедур в строительстве.

Во-вторых. Полномасштабный переход в сфере градостроительства на проектное планирование и финансирование.

То, что успех планируемых инвестиционных проектов во многом будет зависеть от качественной разработки проектов планировки в границах территории комплексного развития  сегодня явно проявилось при переходе отрасли жилищного строительства на проектное финансирование. На это указали нам трудно отстраиваемые отношения с  банковской системой при долевом строительстве. Это доказано на практике низкими показателями использования законодательно установленных видов договоров  при осуществлении деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории (глава 5.1 ГрК РФ предложена к исключению) и договоров для освоения территорий в целях строительства и эксплуатации наемных домов (глава 6.3 ГрК РФ).

Поэтому требуется в рамках предложенных новаций ответить еще на один сверхактуальный сегодня вопрос:

·  Кто эти документы и документацию готовит в  рамках предложенного механизма КРТ?

Необходимы варианты планировочных и объемно-пространственных решений возможной застройки (п.9 ч.4 ст.9 ГрК РФ) и выбор наиболее оптимального, предпочтительного и надежного по оценке его эффективности и потребительской ценности для всех участников реализации проекта - местной администрации, граждан и генерального исполнителя по контракту (договору или соглашению), наконец кредитодателю и заемщику.

Эффективный проект - значит одновременно экономичный и результативный по достижению в заданные сроки поставленных целей в каждом конкретном случае. При этом с наименьшими рисками, чтобы публичная власть и ее коммерческие партнеры могли обеспечить гарантированно все обязательства перед  гражданами и правообладателями без нарушения их жилищных и имущественных прав.

Здесь требуется профессиональное участие девелоперов, архитекторов- градостроителей, защищающего их права и интересы  предпринимательского сообщества! Правообладатель, который может выступить инициатором по КРТ - это только правообладатель объектов недвижимости, а нужен именно профессионал, который умеет готовить экономически эффективные инвестиционные проекты, отвечающие высоким стандартам комфортности и архитектурного дизайна в рамках допустимых градостроительных режимов и регламентов.

Хочу напомнить. Уже много лет обсуждаются предложения экспертного сообщества о несовершенстве конкурсных процедур выбора разработчика для подготовки градостроительной документации. Общественные слушания (публичные процедуры и слушания) нужны и обязательны, но они не заменят ответственной государевой экспертизы проекта планировки (ППТ).

Подчеркну, что ППТ сегодня согласно ГрК РФ по масштабу представления данных, по содержанию и целевому назначению самый действенный правовой акт регулирования градостроительных отношений всех субъектов права на проектируемой территории. Более того, в ГрК РФ (п.1 части 1 ст.26) определено, что реализация документов территориального планирования осуществляется путем  подготовки и утверждения документации по планировке территории в соответствии с документами территориального планирования. Особый статус ППТ имеет для линейных объектов.

 Поэтому выполнение предлагаемых выше инновационных норм оптимизации порядка и повышения качества процесса принятия градостроительных решений через механизм КРТ сверх актуальны и должны обеспечить достижение национальных целей в условиях  принятого на государственном уровне ускорения темпов развития экономики страны.

В-третьих. Программно - целевой подход при планировании инвестиционных строительных программ в регионах и муниципальных образованиях.

Еще раз подчеркну, одна из ключевых задач законопроекта - защитить конституционные права граждан на жилье при формировании и реализации градостроительных программ в регионах и муниципалитетах.

Для этого следует обеспечить системность. В планировании, в принятии и реализации градостроительных решений путем определения в границах поселений или городских округов муниципальных образований территорий комплексного развития,  требующих с учетом оценки технического состояния жилого и иного назначения объектов сложившейся застройки нового современного градоустройства в целях создания условий устойчивого экономического роста благосостояния граждан и деловой активности.

Согласованность принципов жилищной политики и принимаемых градостроительных решений с учетом состояния жилищного фонда (физического и морального износа), его потребности и доступности для различных категорий граждан, переход к реализации программных мероприятий в условиях современной системы коммуникаций всех участников процесса КРТ должны  гарантировать их  правовую защиту, основываясь, прежде всего,  на  Гражданском кодексе.

Предложенные в законопроекте инновационные механизмы КРТ и реализации адресных программ по сносу и реконструкции многоквартирных домов затрагивают законодательные акты высшего уровня кодификации Жилищный кодекс, Градостроительный и Земельный кодексы. Они определяют полномочия всех уровней представительной и исполнительной власти. Они же диктуют правила, по которым должна быть выстроена в каждом регионе новая правовая система управления процессами градостроительной деятельности на принципах КРТ, обеспечивающая в рамках принимаемых адресных программ, в том числе по сносу и реконструкции  многоквартирных домов, координацию и эффективное решение поставленных задач для достижения национальных целей.

Хочу напомнить, что национальный проект «Жилье и городская среда» состоит из четырех федеральных проектов: «Ипотека», «Жилье», «Формирование комфортной городской среды», «Обеспечение устойчивого сокращения непригодного для проживания жилищного фонда». Объем финансирования до 2024 года превышает 1 трлн рублей.

В начале октября зампред Правительства РФ Марат Хуснуллин провел совещание в Правительстве Магаданской области по вопросам социально-экономического развития региона. В рамках совещания участники обсудили ход реализации нацпроектов «Безопасные и качественные автомобильные дороги» и «Жилье и городская среда». Также поднимались вопросы формирования планов по жилищному и дорожному строительству.

Еще по старой формуле руководство региона докладывало отдельно по каждому федеральному проекту. От Министерства строительства России в совещании принимал участие заместитель Министра строительства, жилищно-коммунального хозяйства РФ Никита Стасишин. Однако показательным результатом этого мероприятия был тот факт, что Магаданский регион по поручению губернатора Колымы Сергея Носова при реализации нацпроектов переходит на комплексный подход, что позволяет значительно сокращать сроки и повышать эффективность выполнения принимаемых Правительством решений. Так согласованность инвестиционных программ строительства нового жилья даст возможность региону полностью завершить программу переселения из аварийного жилищного фонда в 2021 году. При этом параллельно решать вопросы инфраструктурных проектов федерального, регионального и местного значения для развития застраиваемых территорий при взаимодействии и участии инвестициями федерального уровня власти и государственных корпораций.

Замечу, что на протяжении 20 лет на территории Магаданской области практически отсутствовало строительство. Теперь в Правительстве Магаданской области создан и активно работает штаб по строительству, который возглавляет губернатор. В этом году в качестве единого госзаказчика заработала Дирекция по строительству.

Это хороший пример государственного вертикального управления народным хозяйством в целях комплексного экономического и социального развития региона. Это доказательство тому, что жилье нужно строить и не только по программе переселения. Сегодня нужен закон, который даст право региональной власти взять на себя государевы функции по консолидации земельных и финансовых ресурсов, оптимизации градостроительных решений, по созданию и внедрению организационно-правовых механизмов, построенных на доверии граждан, для ускорения реализации инвестиционных проектов, обеспечивая надежность и открытость при их реализации. 

Вопросы по доработке законопроекта № 1023225-7 "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", как и вопросы о совершенствовании института комплексного развития территорий и механизмов расселения аварийного и ветхого жилья включены в повестку Экспертного совета по строительству, промышленности строительных материалов и проблемам долевого строительства при Комитете Государственной Думы по транспорту и строительству, председателем которого я являюсь. Будем дружно работать.

При перепечатке статьи ссылка на источник новости обязательна.

Не пропусти видео

01.06.2016 03:57:00

Новости

13:55 | Челябинский «Завод ТЕХНО» внедрил новую для региона технологию очистки дымовых газов

13:13 | 6 причин почему в России нужно строить жильё из металла

11:11 | Стартовало расселение первых трех домов по реновации в Перово

10:38 | Застройщик ЖК «Симфония Нижнего» выбрал для реализации проект, победивший в открытом архитектурном конкурсе

10:07 | Еще около 700 семей дольщиков ЖК «Новая звезда» получили ключи от квартир

09:35 | Главгосэкспертиза разрабатывает реестр типовых замечаний экспертов

09:04 | Количество новых клубных и малоквартирных проектов в Москве оказалось минимальным за последние 4 года

16:11 | Храм в честь Иконы Божией Матери «Взыскание Погибших» сдадут в конце ноября 2020 года

15:40 | Храм в честь иконы Божией Матери «Споручница грешных» введут в эксплуатацию в конце ноября 2020 года

15:05 | Храмовый комплекс в честь Песчанской иконы Божией Матери в Измайлово сдадут в 2021 году

CAPITAL LIVING СНЕГИРИ ЭКО
 

Не пропусти видео

29.07.2017

Новости

13:55 | Челябинский «Завод ТЕХНО» внедрил новую для региона технологию очистки дымовых газов

13:13 | 6 причин почему в России нужно строить жильё из металла

11:11 | Стартовало расселение первых трех домов по реновации в Перово

10:38 | Застройщик ЖК «Симфония Нижнего» выбрал для реализации проект, победивший в открытом архитектурном конкурсе

10:07 | Еще около 700 семей дольщиков ЖК «Новая звезда» получили ключи от квартир

09:35 | Главгосэкспертиза разрабатывает реестр типовых замечаний экспертов

09:04 | Количество новых клубных и малоквартирных проектов в Москве оказалось минимальным за последние 4 года

16:11 | Храм в честь Иконы Божией Матери «Взыскание Погибших» сдадут в конце ноября 2020 года

15:40 | Храм в честь иконы Божией Матери «Споручница грешных» введут в эксплуатацию в конце ноября 2020 года

15:05 | Храмовый комплекс в честь Песчанской иконы Божией Матери в Измайлово сдадут в 2021 году

CAPITAL LIVING СНЕГИРИ ЭКО