ГОРОД ЯЛТА. КАКИМ ОН БУДЕТ? - Регулирование

ГОРОД ЯЛТА. КАКИМ ОН БУДЕТ?

Photo

Города с таким географическим расположением, как Ялта, на первый взгляд, «обречены» на активное развитие... Прекрасные ландшафты, эффектные склоны, замечательные морские пейзажи – всем этим природа щедро одарила Крымский берег, его бухты и заливы. Однако практика показала, что интерес к таким территориям может вызывать к жизни появление непродуманной застройки, несбалансированных районов на основе поспешных решений властей.

Удастся ли Ялте, «жемчужине у моря», преодолеть
эти проблемы?

 О градостроительной ситуации в городе рассказал глава администрации города Андрей Ростенко.
Андрей Олегович, что представляет собой жилой фонд Ялты – с точки зрения срока эксплуатации, качества, состояния?
Застройка Ялты настолько разнообразна... Хотя если для примера взять объекты 50-летней давности строительства, то по площади они не занимают и более 15%. Все, что строилось в последние годы, – это более высотные объекты. В последнее время рынок жилищного строительства пребывал в непростом состоянии. Сложности связаны и с оформлением земли в Ялте и ее стоимостью. Высокая конкуренция строительных компаний сохранялась на фоне коррупции, высоких административных барьеров. Сейчас глава республики объявил войну всем этим негативным явлениям. Контроль осуществляется довольно жесткий. Курс взят на то, чтобы и выделение земли, и выдача разрешений – все это было максимально прозрачным.
В ближайшее время у нас начнутся конкурсы, процедуры, которые позволят нам выбрать лучших инвесторов и строителей.
Какие компании строят в Ялте сейчас?
Сейчас это в основном те участники рынка, которые достались в наследство от Украины. В основном вся градостроительная документация, разрешения на строительство были оформлены при прошлой власти, то есть два года назад. Первый год после присоединения к России у нас существовал мораторий на выделение земельных участков, на оформление разрешительных документов. Однако согласно ЗРК №38 и Федеральному законодательству России, принцип преемственности решений, принятых в период Украинского правления, сохраняется в течение этих двух лет. И поэтому два прошедших года здесь строили те, кто имел на руках разрешительные документы.
Это компании Крыма или других регионов?
Сейчас здесь работают разные компании, из разных регионов страны, в том числе и западные компании. Через аффилированные структуры они приходят на наш рынок.
Как вы оцениваете резерв Ялты для развития строительства?
Резерв наш ограничен. И работа над Генеральным планом развития Ялты это подтвердила. Позитивно то, что первый этап по разработке генплана Ялты выполнен, мы уже можем двигаться дальше. В ближайшее время начнется процесс инвентаризации земель. Это важно. Нужно, чтобы за землю не только выплачивалась арендная плата (сбор арендной платы не является для нас самоцелью), а чтобы земельный ресурс был экономически эффективен. Пока же очень часто, даже при отчислениях платы за аренду, сама земля никак не используется. Думаю, что, проведя весь комплекс мероприятий по учету земли, мы найдем хорошие инвестиционные площадки для развития города. Хотя понятно, что это предполагает развитие инфраструктуры – инженерной, транспортной, а это, в свою очередь, предполагает вхождение в проект крупных игроков.
Насколько понятными будут для инвесторов, которые придут в Ялту, правила игры? Например, реализовывая тот или иной проект, обязаны ли они будут взводить объекты социальной инфраструктуры?
Сейчас по поручению главы республики ведется разработка нормативных документов, касающихся долевого участия в развитии инфраструктуры. Но сейчас и в перспективе при рассмотрении проектов на инвестсовете мы закладываем обременения подобного рода. Это может быть жилье для нуждающихся, это могут быть социальные объекты, включенные в проект, ремонт детских садиков вплоть до строительства дорог и пр. Когда мы рассматриваем районы и видим, что какие-то общественные объекты нуждаются в ремонте, то учитываем и это.
Часто приходится слышать, что многие участки не оформлены должным образом еще при Украине. Сейчас это является тормозом для развития проектов? Другими словами – приходя на рынок Ялты, застройщику сложно купить площадку на вторичном рынке?
Есть такая проблема. Но ситуация довольно неоднородна. Например, очень часто объект построен на участке и занимает небольшую его территорию, которая может быть или не оформлена или недооформлена. Иногда это делается специально: некоторые собственники таким образом пытаются уйти от выплат арендной платы. В ближайшее время нам придется решить проблему контроля за такими участками. Этот процесс уже начат. Территория Большой Ялты включает 32 населенных пункта, включая два города – Ялту, Алупку, два села и ряд поселков городского типа. В силу большой протяженности, составляющей 72 км (от Медведь-горы, это поселок Краснокаменка в Гурзуфе, до мыса Сарыча), решить все вопросы инвентаризации, ревизии, эффективного использования земли своими силами для нас было нереально. Хотя делается очень много, учитывая, что за очень короткий период мы сформировали новые органы власти. А нам надо было и бюджет принимать в новых реалиях, и формировать его. Хотя мы, я считаю, вышли в этой ситуации победителями. 2015 год был для нас ключевым. Мы его завершили бездефицитным с перевыполнением плана.
Невооруженным глазом видно, что в Ялте много брошенных, недостроенных объектов. Что вы собираетесь делать с ними?
Будем пытаться воздействовать на собственников объектов. Хотя чаще всего они не брошены. Просто собственники не надлежащим образом управляют своим имуществом. По всей видимости, надо инициировать решение этой проблемы на уровне местного законодательства.
Сейчас в своей работе мы, конечно, в первую очередь сосредотачиваем свое внимание на тех местах, которые связаны с массовым отдыхом. Хотя со временем дело дойдет и до других районов, более отдаленных. И фасады домов, и заборы, и сами объекты – содержание всего этого надо отслеживать в соответствии с теми правилами благоустройства, которые у нас есть.
Постепенно темпы работы на этом направлении растут. Но сразу и быстро не всегда удается решить все проблемы. Иногда даже сложно найти собственника участка или объекта. Пока у нас нет ни кадастра земли, ни кадастра имущества.
А это важно, чтобы понимать – что, где у нас есть. По украинскому законодательству постоянно происходила смена правил игры: то регистрацией земли занимались БТИ, то нотариусы, то опять БТИ. Хаос связан еще и с этим. Есть примеры, когда землю пытаются зарегистрировать по госактам, которые уже не являются действительными. То же происходит и с объектами недвижимости. Иногда приходят люди с одинаковыми документами. Иногда в решении подобных вопросов требуется вмешательство правоохранительных органов. Но и мы пытаемся наводить порядок, хотя в отсутствии кадастра это сложно. По этой же причине у нас есть проблема недополучения средств в бюджет по налогу на имущество. В общем, круг проблем большой.
Некоторые эксперты прогнозируют строительный бум в Крыму. Некоторые более сдержанны в своих оценках. Как вы могли бы это прокомментировать?
Я думаю, что процесс становления всех этих процессов в более-менее систематизированном виде идет. Но идет секторально, то есть не везде однородно и одинаково активно. Но вообще, если мы в течение пяти лет работы с депутатами этого созыва посвятим налаживаю процедурных, технических моментов, а параллельно решится вопрос строительства инфраструктурных объектов – аэропорта, портов, моста и пр., то в дальнейшем процесс пойдет уже по накатанной. Хотя всем нам пока тяжеловато решать все вопросы в ручном режиме, а именно так пока приходится действовать сейчас. Многое делается на идее, на характере, на добросовестности...
А вообще бум уже начался. Просто мы не в состоянии пока в ручном режиме запустить все процессы. У нас много заявок на инвестплощадки, на участки. Инвестиционный интерес огромный, хотя в основном он проявляется к самым ликвидным местам.
Если свободных территорий не так много, то можно надеяться на то, что инвесторы возьмутся за реконструкцию объектов?
Совершенно верно. Именно это направление мне кажется перспективным для Ялты. Мне кажется, что нужно мотивировать инвесторов заниматься старыми объектами, чтобы они их брали и проводили реконструкцию.
Есть примеры городов, которые начали градостроительные преобразования с реконструкции фасадов зданий, в частности, пятиэтажек. Есть ли в ваших планах что-то подобное?
Программы модернизации фасадов зданий в других городах и странах – все это мне известно. В каждом городе они проводились по-разному. Где-то за счет бюджета, где-то за счет собственников. Сейчас нам это не по карману, в период кризиса заставить собственников многоквартирных домов сделать это тоже непросто. У нас пока только формируются ТСЖ, а управляющие компании только начинают учиться управлению. Приходил бизнес, подходы которого по многим причинам нас не устроили, и мы предприняли действия, чтоб такие фирмы ушли с этого рынка. Сейчас нам важно, чтобы в Крыму работали те, кто способен решать вопросы добросовестно. Как развивать такие программы – с участием нашего финансирования или за счет собственников – это покажет время.
Вам приходится решать вопросы высотности застройки?
Да, с этими вопросами мы уже столкнулись. Мы по некоторым территориям уже ограничили высотность, исходя из вида функционального использования. В центре города по ряду проектов – с уже полностью оформленными документами или наоборот, только частично с полученными разрешениями на строительство, мы уже ограничили этажность. Примерно по 20 проектам, причем связанным с центром Ялты. Если вы видели ЖК «Бригантина» в центре, то могу сказать – здания с такой этажностью в центре уже никто строить не разрешит. Мы стремимся, чтобы инвесторы брали участки уже застроенные, проводили снос или реконструкцию с архитектурной точки зрения не имеющих ценности объектов и вели новое строительство с той же площадью застройки и не выше шести этажей. Но еще же должно быть место для парковки. Ориентир по высотности – гостиница «Палас»: все, выше строить нельзя.
Потребность в жилье – как она оценивается в Ялте?
Потребность огромная. Ограниченная квадратура жилья и большое количество жителей в одной квартире – это обычная ситуация для Ялты. Добавим сюда угнетающее состояние старых домов. Но вот уже сейчас начинают развиваться программы по переселению из аварийного жилья.
И те площадки, которые находятся под аварийными домами, надо начинать проектировать для организации небольших новых современных жилых районов.
Пока у нас в дефиците даже участки для строительства социальных объектов –
школ, больниц. Но есть хорошие программы по строительству школ, детских садов, на это выделяются деньги по ФЦП, хотя у нас есть планы решить эти вопросы за счет частных инвесторов. Сейчас идет строительство на улицах Красноармейской и Тимирязевской, ведется решение вопроса по освобождению участка для строительства нового образовательного учреждения – пока не буду говорить, где именно, так как пока не все решено. Идет капремонт двух детских садов, проектируются еще два объекта. Такая же работа идет по спортивным объектам. Есть планы (сейчас они активно обсуждаются) по комплексной застройке, включающей спортивную инфраструктуру. Там даже может быть размещен новый деловой центр.

Беседовала Наталья Крол