Сокращение бюджета РФФИ на 2016 год

Обходя зигзаги капремонта

Photo

Некоммерческое партнерство «Наш дом» – новая организация, созданная в Московской области чуть более года назад – в мае 2014 г. И сам факт ее появления можно считать явлением знаковым, связанным с развитием нового направления в сфере ЖКХ – ведением капитального ремонта жилого фонда.

Со временем этот процесс, получив довольно существенную финансовую основу, должен приобрести вполне цивилизованные и отработанные формы. Пока же возникает множество проблем, которые и помогает всем его сторонам решать НП «Наш дом».

В чем заключается эта помощь, рассказал генеральный директор организации Дмитрий Кривошей.

Дмитрий Александрович, сколько компаний в вашей общественной организации? Что их мотивирует обращаться к вашим услугам?

Московская область одной из первых начала реализацию программы по капитальному ремонту зданий. Поскольку это социально значимый процесс, он был регламентирован федеральными и региональными документами. В них были прописаны все самые главные механизмы, связанные с проведением капремонта – от способов взаиморасчетов до требований к подрядчикам. Но все-таки процесс этот новый, и вопросов возникает немало.

В нашем НП уже более 150 подмосковных строительных организаций. Претендентов на вступление еще примерно 40. Это совершенно добровольный шаг – войти в наше объединение или не войти. Но могу сказать, что численность, которой мы достигли всего за год, говорит о том, что резон стать членом НП есть, и довольно существенный. При этом мы не принимаем всех желающих. Принятию предшествует проверка компании – делается запрос в Антимонопольную службу, ГЖИ, Мособлстройнадзор, оценивается вся предшествующая деятельность, наличие материально-технической базы.

Мы объединяем разные строительные компании – и мелкие, и средние, и крупные. Многие из них не входят ни в какие СРО. Потому что только ограниченный круг видов работ требует этого – прокладка сетей теплоснабжения и замена лифтов. Ремонты кровли, фасадов, прокладка внутренних инженерных сетей и многое другое – получения такого допуска не предусматривают. Мы тоже не являемся каким-то аналогом саморегулируемой организации. Но тем, кто входит в эту сферу – капремонта многоквартирных домов, – мы можем оказать серьезные услуги – юридического, организационного характера.

Например, объявляется конкурс на проведение ремонтных работ в каком-то из районов области. Многие компании не могут даже грамотно заполнить заявку на участие в нем. Мы, конечно, можем, помочь в этом. Или – возникает спорная ситуация: работы выполнены, но или жильцам, или УК кажется, что выполнены некачественно. Это тоже может потребовать помощи. У нас есть в штате юристы, эксперты, которые в состоянии объективно оценить проблему и то, как ее надо решить. Вообще ситуаций много, все они разные. Коллизии возникают даже при сдаче объекта, при выходе организации на работу. Поэтому строительному сообществу важно иметь поддержку в лице какого-то объединения. Могу сказать, что по нашему пути уже пошли в некоторых регионах. Знаю, например, что во Владимирской области создана подобная организация.

Насколько я понимаю, самая главная проблема – в низкой рентабельности подобных проектов. Но каким образом вы можете решить ее: объемы работ в этой сфере небольшие, а стоимость их фиксированная.

Это, конечно, очень существенно, но этим весь круг проблем не ограничивается.

Например, по опыту нашего общения с управляющими компаниями в течение года можно сказать, что им очень часто не хватает понимания специфики отрасли. Заявки на проведение работ по капремонту формулируются очень неточно, расчет объемов работ часто бывает ошибочным. Компания может прийти на площадку, а вместо 400 кв. м кровельных работ их ждет совсем другой объем, были случаи, почти вдвое больше. Или другой вариант: строители начинают ремонтные работы с теми же кровлями, и видят, что замена опор чревата разрушением всего дома, что после такого ремонта дом потребует сноса. То есть тут очень часто требуется вмешательство администрации, независимых экспертов. И дополнительный строительный контроль, который мы осуществляем, бывает важен.

Этот контроль осуществляется по просьбе администрации?

Нет. В Уставе указано, что деятельность компаний, входящих в нашу организацию, подлежит контролю с ее стороны. То есть мы и помогаем, и контролируем. По результатам работы в 2014 г. мы сделали рейтинг компаний, изучив базу и деятельность своих членов. И этот рейтинг мы представляем на уровне Министерства строительства области.

Есть и другое направление – страхование рисков гражданской ответственности, риски при проведении строительно-монтажных работ.

Если ситуаций так много, и все ни требуют своего подхода, то можно ли говорить о стандартизации работ по проведению капремонта?

Можно. Мы этим уже занимаемся. Сейчас мы разрабатываем методические пособия для подрядчиков по проведению самых разных видов ремонтно-строительных работ. Например, как снимается кровля, как делаются примыкания и пр. Дело в том, что есть строительные нормы. И многие из них имеют рекомендательный характер. А кроме того, существует специфика старых зданий.

А как же все-таки быть с доходностью? Как привлечь компании в сферу, которая не может обеспечить высокие прибыли?

Рынок капитального строительства несравним с рынком капитального ремонта. К тому же сам жилой фонд пребывает не в самом хорошем состоянии. То есть объемы работ требуются серьезные, а бюджеты жестко фиксированы: Мособлэкспертиза разработала перечень и стоимость работ. Заказ на ремонт кровли, например, может составлять 1–1,5 млн руб. Прибыль при таком объеме быть высокой не может. Крупные компании, конечно, в сферу капремонта не пойдут, хотя такие попытки были. Особенно это невыгодно, если иметь в виду большой разброс площадок по городам области. А вот средние, небольшие фирмы могут пойти. Очень часто на местах и работают те, кто давно взаимодействует с тем или иным муниципалитетом. Мы не вмешиваемся в этот процесс, не пытаемся навязать свои компании.

А в целом, картина выглядит так: в районах с активной экономикой – в Ступинском, Каширском районах – процессы капремонта по местным программам всегда шли. На это могли идти средства Госкорпорации Фонда содействия развитию ЖКХ, в рамках 185 Федерального закона, или деньги муниципального бюджета. То есть деньги были, работа велась. Жилой фонд там, как правило, находится в нормальном состоянии. Есть достойные подрядные компании. А есть другие районы, где дело обстоит гораздо хуже.

Получается, что вы решаете проблемы, находясь на стороне компаний?

Не обязательно. Приведу пример: по смете компания должна заменить крышу на жилом объекте. Жители отказываются от укладки шифера, считая, что это уже вчерашний день, они хотят, чтобы была использована металлочерепица. Хотя в смете заложена сумма, предусматривающая укладку на скатную крышу именно шифера. Подрядчик, конечно, не знает, как выйти из этой ситуации. Мы помогаем в корректировке сметы, пересогласовании документов, обращении к генпроектировщику и пр. То есть мы участвуем во всем процессе. И такие вопросы возникают буквально каждый день. Иногда компания заявляет, что сделала все работы согласно смете, а в администрации считают, что они выполнены не в полном объеме. Мы выезжаем на место, берем дефектную ведомость, просматриваем, как выполнены работы. То есть выступаем третьей стороной в спорном вопросе.

Какую еще помощь компаниям вы можете оказать?

Мне кажется, существенной для них может быть схема оплаты за приобретаемые материалы. У нас есть такой опыт. Во Владимире есть завод по выпуску кровельных материалов – уникальное производство, продукцию которого покупают в Татарстане и Ярославле. За счет логистики удается снижать затраты на закупку этого материала. По этому пути хотим пойти и мы. Понимая, какие объемы работ требуются в целом по области, мы договариваемся о скидках нашим членам, отсрочке платежей, потому что оплата гарантирована договорами капитального ремонта. И такие вопросы мы проговорили со многими заводами. Авансовые платежи здесь невозможны – организации, закупающие эти материалы, маленькие, но при этом на отсрочку платежей от 30 до 60 дней заводы идут. Финансовым гарантом мы выступить не можем, но на стороне компаний выступаем, так как прекрасно понимаем: подрядчик гарантированно получит средства из Фонда капремонта области.

Когда слышишь о проблемах капремонта, то создается ощущение какого-то тотального хаоса.

Ситуацию очень облегчило положение о том, что обследование домов может проводиться за счет средств Фонда капремонта. Это то, с чего вообще надо начинать. Потому что информация о состоянии домов часто не достоверна. Плюс невысокая квалификация УК: компания может приехать на замену кровли и обнаружить новые шатровые кровли. Что свидетельствует о том, что работы проведены, причем недавно. А по ведомостям там может проходить плоская крыша с рубероидом.


С капитальным ремонтом много проблем. Но не все так уж плохо и тяжело: недавно в одном из городов области наблюдал такую сцену. Строители поменяли в доме крышу. Пожилая его жительница сварила целую кастрюлю супа и вынесла угостить им бригаду. Говорит, жила и не думала, что когда-нибудь такое наконец произойдет. И вот – произошло!