Торговая недвижимость Москвы: тренд на районные ТЦ - Аналитика

Торговая недвижимость Москвы: тренд на районные ТЦ

Photo
В I квартале 2015 года на рынке торговой недвижимости столицы получили развитие тенденции, начавшие формирование во втором полугодии прошлого года: падение спроса на некоторые группы товаров, снижение оборотов розничной торговли, рост объемов вакантных площадей в торговых центрах. На этом фоне можно выделить два интересных тренда: первый – повысилась посещаемость районных ТЦ, второй – сохранился интерес ритейлеров к крупным качественным объектам, введенным в 2015 году. 

Драматическое падение, последовавший затем небольшой рост и сегодняшнее нестабильное положение национальной валюты, санкции, новые условия, выставленные отечественным ритейлерам их иностранными партнерами – в частности, 100-процентная предоплата за товар, привели к повышению затрат ритейлеров на закупку новой продукции. В то же время покупательская способность населения, доходы которого также формируются в основном рублях, снизилась, что привело к снижению торгового оборотов и сферы услуг. Так, за январь-февраль 2015 года оборот розничной торговли и общественного питания по Москве составили в сравнении с аналогичным периодом 2014 года 93,2% и 92,4% соответственно. 

Конечно, в конце 2014 года, покупатели в ожидании роста стоимости импортных товаров потратили в некоторых сегментах, например БТиЭ, экстремально крупные суммы денег, что также привело к снижению интереса к покупкам в первые месяцы 2015 года. Но все-таки основной причиной падения спроса является рост цен и неуверенность в завтрашнем дне.  

Также оказала влияние и на продавцов, и на покупателей инфляция, которая за первые три месяца 2015 года выросла на 7,44%.  

Востребованные форматы 

В этих экономических условиях покупатели перешли в режим экономии, сократив расходы на крупные покупки, коллекции нового сезона и т.д. «С другой стороны, доходы потребителей не снизились настолько, чтобы они отказывали себе в повседневных тратах, - отмечает Наталья Куваева, руководитель проектов департамента стратегического консалтинга NAI Becar. -В результате, еженедельный Shopping Index компании Watcom Data Consulting в I квартале 2015 года показал рост посещаемости небольших районных и микрорайонных торговых центров площадью от 5 до 20 тыс. кв. м и 20-40 тыс. кв. м относительно аналогичных периодов 2014 года в среднем на 5%. В то же время покупатели стали реже ходить в крупные торговые комплексы в диапазоне площадей от 40 до 100 и более тыс. кв. м. Посещаемость таких объектов снизилась на 5% - 12%». 

Что касается ритейлеров, то не секрет, что большинство сетей заявили о приостановлении экстенсивного развития на 2015 год. Падение оборотов привело к снижению активности ритейлеров и сокращению их планов развития. В частности финская сеть универмагов Stockmann до конца 2016 года планирует закрыть три своих магазина в ТРЦ «Мега» в Москве.  

В начале 2015 года сохранилась тенденция к уменьшению количества крупных сделок и в строящихся объектах. Тем не менее, к крупным, качественным торговым центрам, в том числе только что открывшимся, ритейлеры продолжают проявлять интерес. Именно в недавно открытых ТРЦ и отмечены самые заметные сделки отчетного периода. Так, британская торговая сеть универмагов «Debenhams» арендовала 8,4 тыс. кв. м в ТРЦ «Авиапарк», введенном в конце 2014 года. Почти 4,1 тыс. кв. м в ТРЦ «Columbus» (введен в 1 кв. 2015 г.) займет «H&M». По строящимся объектам можно отметить сделку в ТРЦ «Зеленопарк» (ввод анонсирован в 2015 году), где на площади 1,9 тыс. кв. м разместится Садовый центр «Дарвин». Стоит отметить что, несмотря на непредсказуемую экономическую ситуацию, некоторые зарубежные ритейлеры заявили о своем выходе на российский рынок, а именно: британские бренды одежды Superdry и F&F, мировой бренд игрового обучения KidZania, японская компания по производству часовой продукции Seiko, французская парфюмерия Serge Lutens, сеть гипермаркетов Carrefour, продуктовый дискаунтер Plus. 

Предложение 

Ввод новых объектов в сегменте торговой недвижимости в конце 2014-начале 2015 года можно назвать рекордным для московского рынка. В I квартале 2015 года было введено 545 тыс. кв. м общей площади и 239 тыс. кв. м – арендопригодной площади торговых центров. Это на 38% ниже показателя IV квартала 2014 года, но в два раза больше, чем было введено за аналогичный период 2014. Около 60% от общего объема ввода пришлось на ТРЦ «Columbus», расположенного рядом со станцией метро «Пражская», GLA 140 тыс. кв. м. Также заметными объектами стали открытый в марте 2015 года торговый центр в составе МФК «Кунцево Плаза» девелопера «ЭНКА ТЦ», GLA торговой части 65 тыс. кв. м, и «Центральный детский магазин на Лубянке» компании «Галс-Девелопмент», GLA 34,4 тыс. кв. м. 

По итогам I квартала GLA всех качественных торговых объектов Москвы составляет 5 518 тыс. кв. м, а обеспеченность торговыми площадями на 1 000 человек достигла 461 кв. м. 

Согласно прогнозам, объем ввода за I квартал 2015 года может составлять около 40% от общегодового показателя. Это значит, что к началу 2016 года в Москве откроется еще не менее 300 тыс. кв. м арендопригодных площадей. Наталья Куваева отмечает, что благодаря росту предложения и снижению активности ритейлеров растет вакансия в торговых центрах. Девелоперы, начавшие реализацию своих проектов и вышедшие на строительную стадию к прошлому году будут вынуждены ввести свои объекты в эксплутацию. Поэтому в ближайшее время объем предложения еще увеличится, несмотря на отсутствие активного спроса. Уже в I квартале 2015 г. уровень вакансии в столичных ТЦ достиг максимального за последние несколько лет значения – 5,6%. В дальнейшем эксперты прогнозируют рост этого показателя.