Завидные перспективы - Аналитика

Завидные перспективы

Photo

На границе Тверской и Московской областей, в Конаковском районе развивается масштабный многофункицональный проект в рамках недавно созданной Особой экономической зоны. Один из его объектов стал площадкой для дискуссии. Эксперты рынка и журналисты попытались понять: готов ли загородный рынок перейти к зарубежной модели приобретения жилья или эра тотального полуфабриката будет длиться еще очень долго?

Досуг и работа

Но сначала о проекте. Любой транзитный пассажир, часто путешествующий из Петербурга в Москву или из Твери в Москву, видел и фиксировал для себя это досадное несоответствие. Прекрасные картины природы и безликие бедные дома вдоль трассы. Шикарные несущиеся по трассе автомобили и местное население Конаковского района, в отсутствие работы предлагающее на продажу грибы, ягоды, выловленную в Иваньковском водохранилище рыбу.

Что изменилось в последнее время? Как известно, подписанные даже на федеральном уровне документы не могут стремительно и кардинально изменить судьбу региона. Однако отдельной территории – пусть постепенно – все-таки могут. Проект компании «Завидово Девелопмент» именно на это и направлен: сформировать новый стиль жизни в масштабах целого муниципального образования. Это и выводит идею компании за рамки уже привычных девелоперских проектов. Многое на этом пути уже достигнуто.

На реке Дойбице, впадающей в Иваньковское водохранилище, создан курорт «Завидово» с гольф-полем в 100 га, яхт-мариной, набережной, пляжами, гостиничным комплексом Radisson Rezort, Zavidovo на 239 номеров и 200 апартаментов. В рамках проекта освоено несколько крупных участков, застраиваемых домами средней этажности экономкласса, домами бизнес-класса.

Проведены строительство и реконструкция ряда объектов социальной инфраструктуры советского периода – школы, детского сада. Открыт досуговый центр, организован современный МФЦ. Создана 1 тыс. рабочих мест. Общий объем инвестиций, который компания намерена вложить в проект, составляет 6,1 млрд руб. Половина средств уже освоена. Причем реализация проекта ведется по принципу государственно-частного партнерства. Примерно треть общего бюджета в территорию вкладывается государством, на эти средства проводится замена инженерных сетей. На базе проекта развивает социальные программы ГМК «Норильский никель», с предоставлением дотаций обеспечивая сотрудников пенсионного возраста строящимися квартирами. Об этом рассказал президент компании «Завидово Девелопмент» Дмитрий Окороков.

Преобразования ведутся в соответствии с Постановлением Правительства РФ, подписанным премьер-министром РФ Дмитрием Медведевым в апреле 2015 г., о создании на территории Конаковского района Особой экономической зоны туристско-рекреационного типа. Документ предусматривает, что в процессе развития турпоток в живописное место с красноречивым названием Завидово достигнет 1 млн туристов в год.

По словам Д. Окорокова, компания готова сотрудничать с новыми игроками, привлекать субдевелоперов, чтобы с их участием развивать свободные участки, создавать агропредприятия нового поколения 

органическое сельское хозяйство), вести жилую коттеджную застройку, организовывать технопарки.

Тема встречи

Часть жилья эконом- и бизнес-класса предлагается в Завидово готовым для проживания. Это не слишком распространенная для

отечественного рынка практика. Скорее это соответствует зарубежному подходу: какими бы ни были условия приобретения загородного дома, покупатель всегда становится владельцем «готового продукта», полностью обустроенного для проживания.

Традиция имеет под собой прочную экономическую основу: все конструктивные элементы, материалы, оборудование, мебель, другие предметы интерьера дома обеспечены гарантийными обязательствами производителей. У зарубежного покупателя нет желания годами достраивать и доделывать свой дом, тратя на это время и силы. Подбирая объект, он уверен, что только специалист может обустроить его качественно.

Российская «норма жизни» другая: суровое прошлое, когда человек получал условно готовую квартиру, и ее необходимо было доводить до нормального состояния (проводя перепланировку или ремонт), еще свежи в памяти. Стремление воплотить свои фантазии и построить дом мечты стало привычным. Есть и более весомая – экономическая – подпитка у таких устремлений: покупая коробку, а затем постепенно доводя ее до совершенства, есть возможность растянуть затраты. Именно этим объясняется преобладание на нашем рынке предложения в виде участков без подряда.

И тем не менее, жизнь не стоит на месте. Приглашенные на встречу с журналистами эксперты признали: некоторая пресыщенность от процесса «создания дома своей мечты» уже наблюдается. В дорогом сегменте реализовать желание купить готовое, чтобы сразу вселиться, помогает вторичный рынок с его богатейшим ассортиментом предложения. Видя это, а также сталкиваясь с тем, что шоурумы в загородных поселках часто раскупаются быстрее, чем «голые квадратные метры», застройщики периодически пытались нарушить торжество загородного полуфабриката и выводили на рынок полноценный загородный продукт.

Одним из свежих примеров новых поселков такого рода является КП «Нагорное-2» на 2 км Алтуфьевского шоссе. Проект вышел на рынок в 2014 г., здесь представлены дуплексы и таунхаусы в стадии «под ключ». Объект был достаточно популярен у покупателей как за счет полностью готовых домовладений, так и за счет близкого расположения к Москве, говорит Тимур Сайфутдинов, генеральный директор агентства недвижимости Point Estate.

Есть пример проекта «Агаларов Эстейт», предлагаемый на 23-м км Новорижского шоссе. Здесь продаются полностью готовыми элитные квартиры в малоэтажных домах.

В какой точке сейчас находится рынок? Сможет ли загородный рынок в ближайшем будущем усвоить те модели, которые устоялись и общеприняты на других рынках?

Эксперты высказали практически единодушное мнение: скромность бюджета отечественного покупателя не позволяет ему активно искать и приобретать полноценный продукт. Дмитрий Гордов, генеральный директор девелоперской компании Landwerk, сослался на отнюдь не единичные случаи покупки участка и проживания на нем в палатке: денег на строительство нет, а значит, стройка будет растянута во времени и будет идти поэтапно.

Если на квартирном рынке продажам обустроенного жилья способствовала ипотека (стоимость отделки включалась в общий ценник, и это было выгодно как застройщику, так и потенциальному жителю – это избавляло его от изматывающего ремонта помещения), то за городом ипотека распространена куда меньше. Объемы продаж домов с привлечением кредитных ресурсов в лучшем случае составляют 35%. Такой показатель озвучил Владимир Яхонтов, управляющий партнер компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость». По мнению Д. Гордова, объем ипотечных сделок еще ниже, он составляет всего 3–5%.

Если застройщик продает участок без подряда, но при этом готов предложить своих строителей, то рискует остаться отвергнутым, констатирует Юрий Рожин, партнер, член совета директоров компании Kaskad Family. Покупатель все еще ищет и находит дешевые бригады. А это значит, что на загородном рынке еще долго будет процветать «таджикстрой». Между тем попытки внедрять готовый продукт компания предпринимает, создавая в поселках зоны так называемых «тихих кварталов» – где житель, как и его соседи, будут избавлены от многолетнего шума и грязи.

Антон Гололобов, директор по маркетингу Villagio Estate, говорит об опыте компании, которая также предлагает варианты отделки разной стоимости (10 тыс. руб., 15 тыс. руб., 18 тыс. руб. за кв. м). Такие пакетные предложения могут выглядеть как допуслуга. Эта модель распространилась давно. И, надо понимать, что пока она является компромиссным вариантом на пути к приобретению готовых объектов.

Острые моменты дискуссии возникли в связи с темой ответственности перед клиентом со стороны девелопера и подрядной организации за качество отделки и оборудования предлагаемого жилья. Сергей Непомнящий, главный архитектор института гелиотектуры, склоняется к мысли, что сегодня застройщики идут по пути наименьшего сопротивления. Если массово предлагается не готовый для проживания объект, то не связано ли это со стремлением избавить себя от лишних проблем? Довести объект до совершенства куда сложнее, чем передать клиенту коробку под черновую или даже чистовую отделку. В. Яхонтов объясняет такую ситуацию нехваткой ответственных и профессиональных строительных компаний, работающих на подряде. Уровень доходности проектов по отделке сравнительно невысок: 5–10%. Девелоперский бизнес имеет в целом другие задачи –

развития территорий.

Существует и проблема дизайна: отечественный застройщик неохотно привлекает к проектам специалистов из этой области, считая, что обустроить дом в состоянии и сам, отмечает Екатерина Семихатова, партнер дизайн-бюро People2People.

Эксперты озвучили следующий прогноз относительно дальнейшего развития: в ближайшие два-три года прорыва на этом направлении не произойдет. Долгосрочная перспектива зависит от одного главного фактора – роста благосостояния граждан. Если потребительская способность будет расти, то вместе с ней возрастет и интерес к готовым объектам.