Аутентичные лофты снова в цене

Photo

Оксана Борисова

Обаяние потрепанных красно-кирпичных стен, огромные окна в пол, потолки «до небес» и открытые коммуникации –   сегодня мы больше знаем о лофте как об интерьерном стиле, популярном последние пять лет. Однако настоящий лофт, а не его искусная стилизация, – это жилье на месте бывших заводов и фабрик.  Спрос на такую недвижимость пока небольшой, да и реализация затруднена, тем не менее эксперты УК «Мультимекс» находят формат перспективным.

 

От выставки до дома

Лофтами называют промышленные здания, перепрофилированные под коммерческую или жилую функции. Как офисно-деловая застройка и творческие кластеры направление развивается с начала нулевых.  Это сугубо коммерческая история, которая получила стремительный  толчок за последние два года. Среди ярких примеров – московский «Винзавод», функционирующий как выставочная зона, объединившая  бизнес-центры и жилье «Даниловская мануфактура», дизайн-завод «Флакон», «Красный октябрь» и т.п. Есть и другие бизнес-модели с коммерческой недвижимостью: преобразование бывших промышленных зданий в торговые центры. Не отстает и Петербург, где каждый год анонсируется новый особняк, переделанный под креативно-образовательное пространство.  «Голицын Лофт», «Красный треугольник», «Арт Муза», «Третий кластер», «Бертгольд-центр» и другие места имеют все шансы потеснить популярность петербургских «Этажей» и «Ткачей».

 

С лофтовым жильем все не так просто. «Условно его можно разделить на редевелопмент промышленных объектов, имеющих историческую ценность и без таковой, и новодел, позиционирующий себя как лофт, но имеющий с ним лишь стилевое сходство. В последнем случае подразумевается только архитектурно-планировочное решение: высокие потолки, широкие оконные проемы, открытые коммуникации, свободная планировка, позволяющее реализовать индивидуальный дизайн», - говорит Андрей Пригульный, руководитель УК «Мультимекс». Это деление также известно как hard и soft loft. Лофту в его истинном смысле более 70 лет, формат жилья появился вследствие  Великой депрессии в США. В помещениях разоренных заводов селились бедные художники, писатели, небогатые и неприхотливые в быту. И только спустя несколько лет лофт разглядели богачи, на российский рынок он вышел в начале нулевых уже в статусе дорогого жилья. 

 

Активно популяризоваться формат начал в 2010-х, когда девелоперы увидели потенциал перепрофилирования зданий в исторической части города. Инвестиционную привлекательность обеспечили  подъемная цена реконструкции и удачная локация, и сейчас такие объекты продаются не ниже как бизнес-класс.  Девелоперы увидели, что аутентичный лофт – это прекрасная возможность отстроиться от конкурентов и позиционировать проект как уникальный, со своей особенной историей. Однако ожидания бизнесменов в тот момент не совпали с реальностью.  «Юридические сложности продажи лофтов (предварительные договоры, договоры инвестирования) никак не защищали покупателей недвижимости, в результате кризиса 2014 многие объекты приостановились, а спрос покупателей переориентировался на более понятные схемы долевого участия», - отмечает Андрей Пригульный.

 

Недешевое удовольствие

Прошло несколько лет, и предпочтения изменились. Страна оправляется от кризиса, потребители выставляют все более жесткие требования к жилью. Помимо творческих людей, которые готовы жить в больших пространствах, более напоминающих огромные мастерские, – а именно таковыми являются лофты, форматом заинтересовались молодые успешные люди, который видели, как такое жилье представлено за рубежом и хотят получить нечто сходное.  Но многие застройщики сохраняют скептичный настрой, и ясно почему. Представим типичный лофт – это огромные пролеты, громадные окна, массивные балки и полное отсутствие зонирования.  Жилье, мягко сказать, не для массового пользователя. Пока в России, особенно в регионах, силен стереотип: то что переделано – всегда хуже нового, любой проект требует тщательного  анализа спроса.

 

«В реализации жилой лофт очень сложен. Мероприятие это отнюдь не дешевое, поэтому чаще всего старые особняки со статусом «памятника» переделываются под бизнес-центры.  Если статус отсутствует, легче и дешевле снести здание со сложными промышленными планировками,  чем адаптировать его под новую функцию, оставив интерьерные элементы, как, впрочем, многие и поступают. Гораздо проще переоборудовать завод под торговлю или офисы – достаточно вынести старое оборудование, расставить перегородки, развести коммуникации и выполнить отделку», - говорят аналитики УК «Мультимекс».

 

Реконструкция промышленного объекта под жилье включает разработку проекта, создание инженерной инфраструктуры и ремонт помещений. К подготовительным работам относятся обследование состояние конструктива и коммуникаций, разработка архитектурной концепции, прохождение экспертизы и расчет экономичной модели –  только на эти работы закладывается порядка  7-10 тысяч рублей за метр.  Часто старые помещения требуют полной замены электрооборудования и  систем отопления. Если показаны работы по усилению фундамента, изменения придется вносить в кадастровый паспорт объекта. Переделки конструктива – самая непредсказуемая и затратная часть. Загрязненные химикатами здания необходимо санировать, а землю рекультивировать. Если дом числится памятником, представляющим историческую ценность,  получить разрешительную документацию будет труднее и дороже. Все изменения должны быть согласованы в профильных комитетах.  В этом случае работы по реконструкции разрешается проводить только лицензированным компаниям. Бюджет также может увеличиться, если здание признают аварийным.  Сложности  появляются и с окружающей средой: для обеспечения спроса важно обеспечить если не инфраструктуру, то хотя бы минимальное благоустройство двора. Объем работ зависит от каждого конкретного случая.  

 

«В среднем цена реконструкции объекта вместе с отделкой начинается от 200 тысяч рублей за кв. м и зависит от множества факторов. Если сдать объект без внутренней отделки, а лофт это допускает, удастся значительно сэкономить. Но есть и плюсы. Реконструкция старых зданий занимает гораздо меньше времени, нежели снос и строительство нового жилья, и обычно не превышает 2 лет», - отмечает Андрей Пригульный.

 

Обязательные расходы

Любой лофт – это коммерческая площадь: офисная, торговая, или апартаменты. Налоговая ставка зависит от типа здания и варьируется от 0,5% до 2% от кадастровой стоимости в год. Например, если апартаменты строятся на месте фабрики и классифицируются как гостиничные, то налог рассчитывается по ставке 0,5 %, если здание занимал НИИ, придется платить 2 %. Покупаете жилье в многофункциональном комплексе, готовьтесь к ставке в 2%.

 

«Объем коммунальных платежей уместно сравнивать с офисными помещениями, а это примерно на 20 % дороже обычной квартиры. В перечень услуг входят уборка и благоустройство общественной территории, содержание консьержки, службы безопасности и объектов инфраструктуры, эксплуатация инженерных систем, вывоз мусора и т.д. Платежи делятся между проживающими, и если их немного, стоимость будет увеличена. В среднем – порядка 150-200 рублей за кв. м», - говорят в УК «Мультимекс».

 

Что будут строить

Рост первичного рынка лофт-апартаментов объясняется достаточно просто. Пригодных под строительство участков в центре города (это касается и Москвы, и Петербурга) остается все меньше. Зато есть старые фабрики, заводы, административные здания, которые или работают на 20-30% мощности, или сдаются в аренду малому бизнесу.

 

В границах  центральной части Москвы на 2018 г. реализуется 26 проектов реконструкции, с общим объемом предложения около 70 тыс. кв. м, из них 13 проектов лофт-апартаментов. Для сравнения: еще год  назад их было почти в два раза меньше. Правда не все из них классические лофты, переделанные из заводов, но стиль и архитектура соответствуют заявленному формату. Проекты отличает отличная локация и «премиальные»  цены. По данным компании Est-a-Tet, 75,7% (27,2 тыс. кв. м) лофт-апартаментов соответствует формату бизнес-класса, элит-классу — 24,3%. На второй квартал 2018 года средняя цена метра в столичных лофт-апартаментах достигла 332,9 тыс. рублей, а средняя стоимость лота – чуть больше 22 млн рублей. В течение года стоимость апартаментов бизнес-класса выросла до 253 тыс. рублей за «квадрат», элитных – до 462,9 тыс. рублей. При этом апартаменты продаются как коммерческие площади, то есть не требуют от застройщика  обеспечения инфраструктурой, их средняя цена ниже квартир в том же сегменте и в аналогичной локации и ниже  классических апартаментов на 7-10 %.

Появляются лофты, объединяющие жилую и офисную функцию. В качестве примера можно привести завод «Электролуч», ныне деловой центр, «Московский казенный винный склад №1», где теперь апарт-отель и бизнес-центр, завод резиновых изделий «Богатырь», ставший бизнес-центром «Красный богатырь», и множество других.

 

«Несмотря на обширный «серый пояс» в границах исторического Петербурга, в Северной столице с жилыми лофтами пока все плохо. Последним объектом, подходящим под классическое определение, был проектом редевелопмента оружейного завода в Сестрорецке – «Петровский арсенал», но и он заморожен. Компания «Леонтьевский Мыс» анонсировала строительство лофтового жилья в здании бывшей солодовни «Бавария», здесь запланированы и апартаменты, и офисы, но и этот проект пока на стадии согласования. Ряд жилых комплексов частично включает в себя элементы старинных заводских зданий, но говорить о полноценном лофте не приходится. Таким образом, единственными лофтами в Петербурге остаются промышленные помещения, переоборудованные под жилье еще в советское время, и дома при фабриках, построенные еще до революции», - считает Андрей Пригульный.

 

Кто виноват и что делать

Пока основным препятствием развития формата является наше законодательство, которое никак не регулирует процессе реализации жилых лофтов, выросших на месте бывших заводов.  Чиновников не вдохновляют западные примеры поддержки девелоперов. Тем временем в ряде стран Восточной Европы действует госпрограмма развертывания новых промышленных зон и индустриальных парков. В странах Балтии реновация субсидируется структурами Евросоюза.  В Германии администрация предоставляет лофтовые помещения под перепрофилирование на льготных условиях.

 

«Многие объекты, подходящие под переделку, находятся в статусе исторических памятников, что значительно затрудняет процесс согласования. Кроме того, для жилья есть жесткие требования по инсоляции, инженерным коммуникациям и машиноместам, выполнить которые без сноса зданий очень трудно. Не говоря о том, что «серый пояс» исторической локации, продолжает оставаться средством манипуляции власти на строительном рынке. Без административных ресурсов реформировать старый объект в центре города очень сложно. Очевидно, что городу необходима стратегия развития промышленных зон, опоясывающих центр города»,  - высказывает мнение Андрей Пригульный из УК «Мультимекс»

 

Как поясняют участники рынка, в результате дефицита участков в центральной части города, рынок лофтов в Петербурге имеет громадные перспективы и в конечном итоге заставит власти пойти на встречу. Петербургу необходима долгосрочная инвестиционная программа по развитию депрессивных территорий. По данным компании Peterland, на территории Петербурга насчитывается 26 промышленных зон, как минимум 6000 га занято заводами, половина из них уже не функционирует или близка к этому. Промышленные зоны становятся единственным ресурсом под комплексную застройку в хороших локациях.  Кроме того, формат отвечает  требованиям «элитного» рынка, где наблюдается устойчивый спрос на необычное и престижное жилье. 

 

Надо понимать, что перебазировать предприятия за пределы города чрезвычайного сложно. Далеко не все предприятия принимают условия девелоперов, кроме того, понимают, что при такой ситуации не каждый работник, привыкший к центру, согласиться ездить в пригород. Однако небольшие подвижки в этом направлении есть – это судостроительная фирма «Алмаз», базировавшаяся на Петровском острове, и «Адмиралтейские верфи», которые уже дали согласие на переезд в Кронштадт. Высокой инвестиционной привлекательностью могут похвастаться территория вдоль Обводного канала, на Петровском острове, в районе Черной речке, а также рядом с Уральской улицей на Васильевском острове.

 

Как пояснила заместитель председателя экспертного совета по градостроительной деятельности Комитета Госдумы РФ по строительству и земельным отношениям Елена Косаренкова, депутаты уже заняты подготовкой поправок в законодательных актах об инвестиционных процессах в градостроительстве. На данный момент известно о планах на налоговые льготы для инвесторов, вложивших в девелопмент более 800 млн руб.

 

Не коммуны, коливинги

Поколение Z, которое через 5-10 лет станет основным покупателем жилья, будут двигать совершенно иные мотивы, – утверждают эксперты. Если смотреть на западный сценарий – это близость дома к работе, свобода в перемещениях, стремление проводить больше времени вне дома, высокие требования к качеству жилья, активная общественная деятельность. Другими словами, сегодня мы наблюдаем колоссальный запрос на все готовое.

Первые лофты-коливинги уже вышли на рынок и представляют собой многофункциональные пространства, с собственной насыщенной инфраструктурой и развитой сервисной составляющей. Основная идея – соединение бизнес-центра с жильем. Типичный пример  –  CO_LOFT, расположенный на месте Московского завода электроизмерительных приборов рядом с метро. Ключевое преимущество такого формата – возможность использовать здание и как жилье, и как офис. При этом важно, чтоб совпали все факторы: развитая инфраструктура района, однородное социальное окружение, транспортная доступность.

 

Лофты остаются эксклюзивным штучным товаром, узким сегментом дорогого жилья. Это неотъемлемая ступень развития современного города, подразумевающее трансформацию промышленных пространств в новую среду жизни, которая, несомненно, будет востребована молодыми творческими людьми.

Фото: «Голицын Лофт», redeveloper.ru

При перепечатке статьи ссылка на источник новости обязательна.

Не пропусти видео

01.06.2016 03:57:00

Новости

10:22 | В Новой Москве началось расселение первых 13 домов по программе реновации

09:51 | Передовые архитектурные и технологические решения представили победители конкурса на лучший архитектурный проект ЦРБ

09:20 | Торжественно награждены победители конкурса «Лучший реализованный проект в области строительства»

10:46 | Дома Связи на Новом Арбате получит медный «экзоскелет»

10:15 | Архсовет одобрил проект жилого комплекса на Причальном проезде

09:38 | В июле спрос на вторичном рынке столицы почти полностью восстановился после снятия ограничений

09:07 | Градостроительный институт «Гипрогор Проект» признан одной из лучших проектных организаций 2019 года

14:32 | Сделка на миллиард

13:31 | Президент ИКОМ России Александр Шолохов присоединился к Международному совету конкурса «Золотой Трезини»

10:36 | В Кронштадте состоялось торжественное открытие Аллеи героев российского флота

CAPITAL LIVING СНЕГИРИ ЭКО

Не пропусти видео

19.07.2017 09:03:00

Новости

10:22 | В Новой Москве началось расселение первых 13 домов по программе реновации

09:51 | Передовые архитектурные и технологические решения представили победители конкурса на лучший архитектурный проект ЦРБ

09:20 | Торжественно награждены победители конкурса «Лучший реализованный проект в области строительства»

10:46 | Дома Связи на Новом Арбате получит медный «экзоскелет»

10:15 | Архсовет одобрил проект жилого комплекса на Причальном проезде

09:38 | В июле спрос на вторичном рынке столицы почти полностью восстановился после снятия ограничений

09:07 | Градостроительный институт «Гипрогор Проект» признан одной из лучших проектных организаций 2019 года

14:32 | Сделка на миллиард

13:31 | Президент ИКОМ России Александр Шолохов присоединился к Международному совету конкурса «Золотой Трезини»

10:36 | В Кронштадте состоялось торжественное открытие Аллеи героев российского флота

CAPITAL LIVING СНЕГИРИ ЭКО