Главное – это идея

Photo

Предполагал, что разговор с Еленой Лебедевой, управляющим партнером ГК «Знак», будет посвящен, в основном, цифрам. Объем вложений, ставки, окупаемость. Разумеется, говорили и об этом. Но все-таки главной темой стала идеология современного ритейла.

 

 

ДРУГОЙ ПОКУПАТЕЛЬ

Вы специализируетесь на малых форматах…

Скорее так: это одно из направлений нашей деятельности. Хотя мы действительно уделяем ему значительное внимание. Наша задача сейчас – брать торговые центры в небольших городах, с населением от 30 до 100 тысяч. При этом и сами торговые центры невелики – от полутора до десяти тысяч квадратных метров.

В бизнесе никто ничего не делает случайно. Чем обусловлен ваш выбор?

Это очень непросто, но перспективно. Требует полного погружения, концентрации, но только так и можно получить результат. Вот смотрите. В большинстве своем речь идет об объектах старше 10 лет. Окупаемость прошла, то есть проект, в принципе, состоялся, принес прибыль. А что дальше? Собственнику пришло время подумать, чего он теперь хочет? А хочется ему и денег, и новой концепции, чтобы продолжать развитие. Это сложный момент. Особенно сложный, потому что изменился сам характер ритейла. Он стал избирательным и требовательным.

С чьей стороны?

Со всех сторон. Бренды, сети стали предъявлять новые требования к активности владельца. Ни у кого нет цели – просто зайти. Нужен активный владелец, который будет вкладывать деньги в рекламу, развитие, инфраструктуру, интернет-технологии. Будет увеличивать зону фуд-корта.

Но, в общем-то, владелец не обязан… Если есть нормальный трафик, который генерит доход…

Так и ритейлер не обязан. Он же смотрит на перспективу. Видит, что другим стал потребитель. Раньше маленькие ТЦ отдавались под мелкую нарезку, набивались одеждой, обувью, и все было нормально. Сейчас ситуация поменялась. Меньше тратится денег на одежду, зато народ стал есть. И в торговом центре, и дома. У нас просто бум еды. И люди не ленятся сравнивать ценники. Плюс сейчас больше интересуются развлечениями.

Поэтому всюду большие зоны отдают под еду и под развитие…

Да, люди ходят, смотрят, где интереснее, где дешевле. Ошибаться стало нельзя. Вот пример – Шатура. Там собственник торгового центра сказал: потрачу деньги на кино. И выиграл! Дело в том, что с показом фильмов в городе было совсем плохо, так что собственник со своей идеей получил зеленый свет от администрации.

Да, это большое дело…

И плюс привлек посетителей.

Получилось, двух зайцев поймал…

Да, но поймал не случайно. При этом, повторюсь, ошибаться нельзя. Метод проб и ошибок не годится. Надо просчитывать. Серьезные, кардинальные изменения, без которых не обойтись, должны строиться на понимании, что именно мы хотим получить.

Я разговаривал с дизайнером Татьяной Школьниковой, она работала с вами на торговом центре «Экватор».  Так вот, мне кажется, ее успешность и востребованность основывается на том, что она, прежде всего, инженер и прекрасно разбирается в электротехнике, а не просто рисует картинку…

В том-то и дело! Нарисовать может каждый, а вот спроектировать так, чтобы это можно было реализовать, - единицы.  Меня часто просят: посмотри проект, скажи, жизненно ли это. Имею право сказать: я дважды переделывала работу за крупнейшими консалтинговыми компаниями.

Вот прямо за кем-то из большой пятерки?

Да. Теоретически они все очень сильны, но есть важный момент: порой отрываются от реальности.  А я практик. Я везде сама езжу, сама веду переговоры. Кстати сказать, у меня в команде не экономисты с юристами, как обычно бывает, у меня все с инженерным образованием.

А у вас какое?

Я заканчивала Государственную академию управления. И еще Американский институт бизнеса.

 

 

ФОРМАТ, СООТВЕТСТВУЮЩИЙ ВРЕМЕНИ

Был период, когда вместо советских универмагов стали делать торговые центры, и рынок ел всё.

Про это можно забыть навсегда… Сейчас плохой ТЦ нежизнеспособен, и это все понимают. Мы получаем объекты всего-то на 1500 кв.метров, но владельцы заказывают концепт, дизайн.

То есть всё сразу по-взрослому…

Люди по-другому мыслят. Более масштабно.

Скажите, а почему стали делать маленькие торговые центры? Я живу в районе Коптево, и у нас на расстоянии двух трамвайных остановок поставили целых три.

Первая причина – не надо проходить согласование. Если меньше 1500 кв.метров, можно утверждать на уровне местной администрации. Те объекты, что больше полутора тысяч, выходят на градсовет. И второе: это реально недорогие проекты. Чтобы построить торговый центр площадью полторы тысячи квадратных метров, надо приблизительно 60 млн рублей. Многие могут найти такие средства или объединяются с кем-то и строят. А заработок идет на потоке и мелкой нарезке. А если еще отдать в правильные руки строителей, которые понимают, как сделать хорошо…

Насколько я знаю, ваша компания, если так можно сказать, многофункциональная…

Да, мы можем и построить, и запустить арендаторов.  Плюс к тому берем на себя гарантийные обязательства в течение двух лет. Сейчас это тренд. Симбиоз строителей, отделочников, консалтеров, управляющих дает результат. Когда ты знаешь весь процесс от и до,  знаешь всё до мелочей, то у тебя всегда картина ясная. Меня ночью разбуди, покажи проект, концепцию, и я сразу скажу, что будет работать, а что нет. Помню, что когда мы только начинали заниматься кино (а имею в виду не снимать, конечно), я начала самым тщательным образом изучать предмет.  Влезла в оборудование, ткани, обивку. Я уж 4 года на кинорынок езжу. Понимаю, что там происходит, о чем эти люди говорят. И когда сейчас пошел тренд на кинотеатры малого формата, я заранее знала, что так будет и что в этом есть смысл.

Я знаете, о чем вспомнил… В своё время у Жанны Буллок была идея: застроить Подмосковье торговыми центрами.

Она один успела открыть, в Сергиевом Посаде. А дальше её карьера закончилась. Но гремела на всю Россию.

Да уж, в пиар она вкладывалась, не жалела. Но закончилось всё действительно быстро и неожиданно…

Очень уж они с мужем неаккуратно воровали… Но сама идея, это надо признать, была правильная. Поэтому в подмосковных городах строили и строят.

А нет ли затоваривания? Я имею в виду сферу коммерческой недвижимости.

Нет. И строят активно, и успешно продают. Потому что считать научились. Правда, этим делом надо постоянно заниматься. Оно требует большого личного участия. Бывает как: приехал человек из региона, с деньгами. Покупает квартиру и тут же на 1 этаже коммерческий объект. Устраивают магазин, что-то из сферы услуг. Детские садики сейчас модная тема. Проблема –то не решена, и многие готовы платить за своего ребенка, чтобы он был под присмотром и чтобы им занимались, учили его… Нет, коммерческие объекты – хорошее инвестиционное вложение, тут у меня сомнений нет.

 

НОВЫЕ ЦЕНТРЫ – НОВАЯ ЖИЗНЬ

Вопрос только в том, ограничиться ли владением или самостоятельно управлять…

Знаете, создать управленческую компанию не так сложно. Штат без facility и охраны – 4 человека. Есть инженер, есть юрист, есть маркетолог, который занимается также и рекламой. И управляющий. Их общая зарплата тянет на 400 тыс. Если взять торговый центр площадью примерно 10 тыс.кв.м., то при ставке 1500 РУБ\КВ М выручка составит 15 млн рублей. Из этих денег 400-500 тыс вполне можно потратить на свою управляющую компанию. Тут, во-первых, главное, чтобы управляющий был заслуживающим доверия. И второе, о чем я уж говорила и не устану повторять: надо заниматься развитием. Я очень советую обращать внимание на развлечения, ориентированные на детей. Батутный центр, кулинарная школа, школа единоборств – всё это может размещаться в ТЦ. И чем дальше, тем этого будет больше.

Вообще я с удивлением и, признаюсь, без всякого удовольствия наблюдаю за тем, что торговые центры становятся центрами жизни. Туда ходят концерты слушать, выставки устраивают…

Общих правил нет. Что-то может пойти, что-то провалится. Помните РИО на Дмитровском стоял пустой? Так вот, они построили концертную площадку, пригласили Comedy Club снимать свои передачи. И люди стали туда специально приезжать. Возникла зона притяжения. Это серьезный момент. Но в целом я, конечно, с вами согласна: на спектакль надо ходить в театр, на выставку – в картинную галерею, музыку лучше слушать в концертном зале. И все же доля развлечений будет расти, люди будут все больше времени проводить в торговых центрах. Разумеется, при грамотном подходе собственников и управляющих компаний.

Я обратил внимание: вы, с одной стороны, говорите о перспективах, с другой – о том, что рынок сейчас очень непрост.

Ну, так оно и есть. Да, рынок сейчас вялый и тягучий. Срок окупаемости, к примеру, торговых центров вырос, сейчас он не меньше 10 лет. Зарабатывать можно только на высокой оборачиваемости плюс надо собрать 5-6 объектов, чтобы получить сколько-нибудь ощутимую прибыль…

Но никто и не говорил, что будет легко…

Да, это реалии жизни. Не буду украшать. Я представляю настоящую картину мира, а она суровая. Со стрит-ритейлом ситуация тяжелая. Конкуренция высокая, плюс налоги, коммуналка да торговые центры снижают торговые ставки, чтобы торговые компании у них сидели. Но жизнь будет продолжаться. Самые организованные, самые креативные найдут выход и выиграют.

Уверен, вы будете в их числе…

Надеюсь…

Беседовал Руслан Дзкуя

При перепечатке статьи ссылка на источник новости обязательна.