Торговый центр как объект, поддающийся лечению

Photo

Рассказывают, что однажды Александр Алехин, живший в оккупированной Франции, вынужден был играть в шахматы с немецким офицером. Добившись выигранного положения, он не принял сдачи противника, а развернул доску и стал играть дальше, уже за него. Через несколько ходов Алехин снова оказался в шаге от выигрыша и повторил ту же операцию второй, а потом и третий раз, что привело немца в бессильную ярость.

Мой собеседник Владимир Капустин занимается чем-то похожим. Он берет «убитый» торговый центр, практически с нулевым доходом, и превращает его в доходный коммерческий объект.

 

 

Понятно, что все разбираются в футболе. Но я не раз сталкивался с убеждением, что и для управления торговым центром никаких особых знаний не нужно…

Да, меня это тоже удивляет. Чтобы добиться успешной работы торгового или торгово-развлекательного центра, нужно очень постараться. Думать надо, анализировать, искать решения.

У вас это получается….

У меня за спиной большой опыт…

«Сын ошибок трудных»…

В том-то и дело. Я больше двадцати лет работаю в недвижимости. И всё пришло через практику.

А, может быть, мы и начнем разговор с первых ваших шагов в этом бизнесе?

Судьба у меня обычная. Я москвич, бауманец в третьем поколении. Дед, отец и брат закончили Бауманское училище. Но в 1993 году, когда я получил диплом, инженеры были никому не нужны, распределения не стало. А надо было как-то выживать. Что делать… Я летал в Азию, привозил товар, шёл на рынок... Кстати, мы какое-то время торговали на соседних штангах с Чичваркиным… Тогда я и заработал первые более-менее приличные деньги. У меня не было ясного представления о том, чем я буду заниматься дальше, и  волею случая я оказался в недвижимости.

Что же за случай?

После кризиса 1998 года судьба занесла на Украину. В Харькове в ту пору был открыт крупный развлекательный комплекс. Но им надо было управлять. У меня получилось. Когда я спустя некоторое время выходил из этого бизнеса, то совершил удачную сделку в сфере стрит-ритейла и фактически удвоил результат. Там же, в Харькове, я попробовал такую историю, как перевод жилого фонда в нежилой.

А что, законы там схожие с нашими?

Законы схожие, даже попроще. Кроме того, у меня там статус был. Мэр города, депутаты -  они же все у меня гуляли. Харьков, хотя это большой город, с традициями, наукой, всё-таки провинция. А мы принесли столичный дух, стиль. Пойти-то было больше некуда – единственный приличный развлекательный центр. Так вот, когда я из того бизнеса вышел и вернулся в Москву, я решил и здесь развивать ту же тему – начал покупать квартиры на первых этажах и переводить их из жилого фонда в нежилой.

Это, насколько я знаю, непростой процесс…

У меня была такая своего рода сервисная компания. К 2008 году у нас было значительное количество объектов, и мы генерили хороший поток. Через наши руки прошло около 1 000 объектов. Мы помогали с согласованием, а, кроме того, следили за соблюдением градостроительных норм. Конечно, и сами инвестировали. Но потом пришёл 2015 год, когда власти фактически запретили перевод жилого фонда в нежилой. Я считаю, что это нанесло экономике Москвы существенный урон.

Каким образом?

Я изучал емкость этого рынка. Так вот, в год переводилось примерно 500 помещений, отчего бюджет получал порядка 25 млрд. рублей. Кроме того, перевод давал 5-10 тысяч рабочих мест. Сейчас, разумеется, тоже можно перевести жилое помещение в нежилое, но теперь это штучный товар, и все знают, кому этой работой позволено заниматься… Мы, конечно, поначалу протестовали, тогда же была создана Ассоциация владельцев недвижимости, которую я возглавляю. Но довольно скоро стало ясно, что сопротивляться бесполезно и лучше заняться чем-то ещё.

И вот вы стали доктором, который лечит объекты коммерческой недвижимости…

Я бы сказал так: я заканчиваю ординатуру. Это будет скромнее и точнее.

Но результат у вас есть, возьмем хотя бы  ТЦ «Экватор»… Как говорится, «убитый» объект. 

Проблемный… Мне хотелось поупражняться, поставить перед собой трудную задачу и обязательно решить ее.  Понимаете, такой недвижимости в стране много. И собственники не знают, что с ней делать. А есть новый уровень технологий, управленческих, маркетинговых, которые позволяют привлекать покупателей, удерживать их. По сравнению со вчерашним днем это всё равно что выйти с мушкетами против лучников. Я чувствую этот сегмент на кончиках пальцев, поэтому и берусь. Что касается «Экватора», мне нужно было последовательно ответить на ряд вопросов. Сначала на входе навели порядок, дальше – 4 этаж. Как туда загнать людей?  Справились. Следующий вопрос: что делать с третьим этажом? 

И каков же общий результат?

Он вот какой: у меня здесь трафик по сравнению с прошлым годом вырос на 120%. Было 3500 посетителей, сейчас больше 9 тысяч. Не буду вдаваться в технологические подробности, скажу так: посетителя надо привлечь, удержать, превратить в покупателя и заставить его вернуться еще раз. Но это теория, а на практике все эти показатели надо, во-первых, уметь мерить, а, во-вторых, уметь на них влиять. Я, исходя из опыта своей работы, выделяю три типа объектов: недооцененные действующие торговые центры, здания, которые могут быть под торговые центры перепрофилированы и – площадка под застройку. Мы сейчас смотрим, выбираем, решаем, куда пойдем, чем будем дальше заниматься.

Где смотрите?

Вот что смотрим и зачем, рассказывать не буду. Когда приобретем – расскажу и покажу.

Но речь идет не только о Подмосковье?

Не только. У нас в стране примерно 1600 торговых центров площадью 20 тыс.кв.м. плюс. Денег на внедрение современных технологий у них нет, собственники вкладываться не хотят. И эти объекты генерят деньги на коммуналку и чуть-чуть прибыль. Возьмите любой областной центр. Там 4-5 крупных торговых центра. И один обязательно в кризисе. Это – мой потенциальный клиент.

Вы сами говорите о том, что в недвижимости не хватает инвестиционных ресурсов.  Откуда можно ждать вложений?

Сейчас хорошо кредитуют банки, и в сектор недвижимости деньги надо брать оттуда. Это не самый простой путь, им надо доказывать, показывать расчеты, но они по крайней мере кредитуют. А ждать инвестиций из-за рубежа… Нет, на 99% нет.

Задам риторический вопрос: почему?

Есть санкции, но есть и недоверие к стране, в которой многое непонятно. При этом известно, в том числе и зарубежным инвесторам, что у нас много народа с деньгами. И в банках денег достаточно. Беда в том, что в экономику они не попадают… Впрочем, это уже вопрос политический. Я готов говорить и об этом, но, согласитесь, это уже отдельная тема разговора.

Можем быть, сформулируем коротко? Я не прошу вас никого обвинять…

У нас произошло ограничение конкурентной среды. А как только это происходит, неминуемо начинается стагнация.

Есть ли выход?

Объективно выход в том, что современные технологии, особенно в информационной сфере, дают большой горизонт. Всё держать под жестким контролем всё равно невозможно. Так что прорыв всё-таки будет.

Что ж, будем считать, что это поводом для оптимизма…

Иначе не имело бы смысла работать…

 

Беседовал Руслан Дзкуя

При перепечатке статьи ссылка на источник новости обязательна.