Торговый центр как объект, поддающийся лечению

Photo

Рассказывают, что однажды Александр Алехин, живший в оккупированной Франции, вынужден был играть в шахматы с немецким офицером. Добившись выигранного положения, он не принял сдачи противника, а развернул доску и стал играть дальше, уже за него. Через несколько ходов Алехин снова оказался в шаге от выигрыша и повторил ту же операцию второй, а потом и третий раз, что привело немца в бессильную ярость.

Мой собеседник Владимир Капустин занимается чем-то похожим. Он берет «убитый» торговый центр, практически с нулевым доходом, и превращает его в доходный коммерческий объект.

 

 

Понятно, что все разбираются в футболе. Но я не раз сталкивался с убеждением, что и для управления торговым центром никаких особых знаний не нужно…

Да, меня это тоже удивляет. Чтобы добиться успешной работы торгового или торгово-развлекательного центра, нужно очень постараться. Думать надо, анализировать, искать решения.

У вас это получается….

У меня за спиной большой опыт…

«Сын ошибок трудных»…

В том-то и дело. Я больше двадцати лет работаю в недвижимости. И всё пришло через практику.

А, может быть, мы и начнем разговор с первых ваших шагов в этом бизнесе?

Судьба у меня обычная. Я москвич, бауманец в третьем поколении. Дед, отец и брат закончили Бауманское училище. Но в 1993 году, когда я получил диплом, инженеры были никому не нужны, распределения не стало. А надо было как-то выживать. Что делать… Я летал в Азию, привозил товар, шёл на рынок... Кстати, мы какое-то время торговали на соседних штангах с Чичваркиным… Тогда я и заработал первые более-менее приличные деньги. У меня не было ясного представления о том, чем я буду заниматься дальше, и  волею случая я оказался в недвижимости.

Что же за случай?

После кризиса 1998 года судьба занесла на Украину. В Харькове в ту пору был открыт крупный развлекательный комплекс. Но им надо было управлять. У меня получилось. Когда я спустя некоторое время выходил из этого бизнеса, то совершил удачную сделку в сфере стрит-ритейла и фактически удвоил результат. Там же, в Харькове, я попробовал такую историю, как перевод жилого фонда в нежилой.

А что, законы там схожие с нашими?

Законы схожие, даже попроще. Кроме того, у меня там статус был. Мэр города, депутаты -  они же все у меня гуляли. Харьков, хотя это большой город, с традициями, наукой, всё-таки провинция. А мы принесли столичный дух, стиль. Пойти-то было больше некуда – единственный приличный развлекательный центр. Так вот, когда я из того бизнеса вышел и вернулся в Москву, я решил и здесь развивать ту же тему – начал покупать квартиры на первых этажах и переводить их из жилого фонда в нежилой.

Это, насколько я знаю, непростой процесс…

У меня была такая своего рода сервисная компания. К 2008 году у нас было значительное количество объектов, и мы генерили хороший поток. Через наши руки прошло около 1 000 объектов. Мы помогали с согласованием, а, кроме того, следили за соблюдением градостроительных норм. Конечно, и сами инвестировали. Но потом пришёл 2015 год, когда власти фактически запретили перевод жилого фонда в нежилой. Я считаю, что это нанесло экономике Москвы существенный урон.

Каким образом?

Я изучал емкость этого рынка. Так вот, в год переводилось примерно 500 помещений, отчего бюджет получал порядка 25 млрд. рублей. Кроме того, перевод давал 5-10 тысяч рабочих мест. Сейчас, разумеется, тоже можно перевести жилое помещение в нежилое, но теперь это штучный товар, и все знают, кому этой работой позволено заниматься… Мы, конечно, поначалу протестовали, тогда же была создана Ассоциация владельцев недвижимости, которую я возглавляю. Но довольно скоро стало ясно, что сопротивляться бесполезно и лучше заняться чем-то ещё.

И вот вы стали доктором, который лечит объекты коммерческой недвижимости…

Я бы сказал так: я заканчиваю ординатуру. Это будет скромнее и точнее.

Но результат у вас есть, возьмем хотя бы  ТЦ «Экватор»… Как говорится, «убитый» объект. 

Проблемный… Мне хотелось поупражняться, поставить перед собой трудную задачу и обязательно решить ее.  Понимаете, такой недвижимости в стране много. И собственники не знают, что с ней делать. А есть новый уровень технологий, управленческих, маркетинговых, которые позволяют привлекать покупателей, удерживать их. По сравнению со вчерашним днем это всё равно что выйти с мушкетами против лучников. Я чувствую этот сегмент на кончиках пальцев, поэтому и берусь. Что касается «Экватора», мне нужно было последовательно ответить на ряд вопросов. Сначала на входе навели порядок, дальше – 4 этаж. Как туда загнать людей?  Справились. Следующий вопрос: что делать с третьим этажом? 

И каков же общий результат?

Он вот какой: у меня здесь трафик по сравнению с прошлым годом вырос на 120%. Было 3500 посетителей, сейчас больше 9 тысяч. Не буду вдаваться в технологические подробности, скажу так: посетителя надо привлечь, удержать, превратить в покупателя и заставить его вернуться еще раз. Но это теория, а на практике все эти показатели надо, во-первых, уметь мерить, а, во-вторых, уметь на них влиять. Я, исходя из опыта своей работы, выделяю три типа объектов: недооцененные действующие торговые центры, здания, которые могут быть под торговые центры перепрофилированы и – площадка под застройку. Мы сейчас смотрим, выбираем, решаем, куда пойдем, чем будем дальше заниматься.

Где смотрите?

Вот что смотрим и зачем, рассказывать не буду. Когда приобретем – расскажу и покажу.

Но речь идет не только о Подмосковье?

Не только. У нас в стране примерно 1600 торговых центров площадью 20 тыс.кв.м. плюс. Денег на внедрение современных технологий у них нет, собственники вкладываться не хотят. И эти объекты генерят деньги на коммуналку и чуть-чуть прибыль. Возьмите любой областной центр. Там 4-5 крупных торговых центра. И один обязательно в кризисе. Это – мой потенциальный клиент.

Вы сами говорите о том, что в недвижимости не хватает инвестиционных ресурсов.  Откуда можно ждать вложений?

Сейчас хорошо кредитуют банки, и в сектор недвижимости деньги надо брать оттуда. Это не самый простой путь, им надо доказывать, показывать расчеты, но они по крайней мере кредитуют. А ждать инвестиций из-за рубежа… Нет, на 99% нет.

Задам риторический вопрос: почему?

Есть санкции, но есть и недоверие к стране, в которой многое непонятно. При этом известно, в том числе и зарубежным инвесторам, что у нас много народа с деньгами. И в банках денег достаточно. Беда в том, что в экономику они не попадают… Впрочем, это уже вопрос политический. Я готов говорить и об этом, но, согласитесь, это уже отдельная тема разговора.

Можем быть, сформулируем коротко? Я не прошу вас никого обвинять…

У нас произошло ограничение конкурентной среды. А как только это происходит, неминуемо начинается стагнация.

Есть ли выход?

Объективно выход в том, что современные технологии, особенно в информационной сфере, дают большой горизонт. Всё держать под жестким контролем всё равно невозможно. Так что прорыв всё-таки будет.

Что ж, будем считать, что это поводом для оптимизма…

Иначе не имело бы смысла работать…

 

Беседовал Руслан Дзкуя

При перепечатке статьи ссылка на источник новости обязательна.

Не пропусти видео

01.06.2016 03:57:00

Новости

12:51 | Минстрой России разрабатывает свод правил для проектирования уникальных большепролетных объектов

11:45 | Новое здание ИНИОН будет полностью приспособлено для маломобильных граждан

11:14 | Бизнес ориентируется на помещения свободного назначения — спрос на них увеличился на 16%

10:43 | За год стоимости земли в Петербурге выросла на 84,5%

10:11 | Россельхозбанк оценил популярность различных видов жилой недвижимости в сельской местности

09:40 | В Москве зафиксирован рекордно низкий объем предложения на рынке новостроек

13:55 | Челябинский «Завод ТЕХНО» внедрил новую для региона технологию очистки дымовых газов

13:13 | 6 причин почему в России нужно строить жильё из металла

11:11 | Стартовало расселение первых трех домов по реновации в Перово

10:38 | Застройщик ЖК «Симфония Нижнего» выбрал для реализации проект, победивший в открытом архитектурном конкурсе

CAPITAL LIVING СНЕГИРИ ЭКО

Не пропусти видео

29.07.2017

Новости

12:51 | Минстрой России разрабатывает свод правил для проектирования уникальных большепролетных объектов

11:45 | Новое здание ИНИОН будет полностью приспособлено для маломобильных граждан

11:14 | Бизнес ориентируется на помещения свободного назначения — спрос на них увеличился на 16%

10:43 | За год стоимости земли в Петербурге выросла на 84,5%

10:11 | Россельхозбанк оценил популярность различных видов жилой недвижимости в сельской местности

09:40 | В Москве зафиксирован рекордно низкий объем предложения на рынке новостроек

13:55 | Челябинский «Завод ТЕХНО» внедрил новую для региона технологию очистки дымовых газов

13:13 | 6 причин почему в России нужно строить жильё из металла

11:11 | Стартовало расселение первых трех домов по реновации в Перово

10:38 | Застройщик ЖК «Симфония Нижнего» выбрал для реализации проект, победивший в открытом архитектурном конкурсе

CAPITAL LIVING СНЕГИРИ ЭКО