Метр на взлет: экономическая неопределенность привлечет инвесторов на рынок жилья

Photo

Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс»

Под влиянием реформы долевого строительства на рынке новостроек Московского региона наметился устойчивый рост цен, ожививший инвестиционную активность. Пока застройщики на радость инвесторам продолжают поднимать стоимость, банки снижают доходность по депозитам. Падение цен на нефть, волатильность на валютном и фондовых рынках не добавляют оптимизма людям с накоплениями. Отрицательная динамика ставок по вкладам уже спровоцировала отток средств, который вкладчики перенаправляют на текущие счета. Не пришло ли время для системного возвращения частных инвесторов на рынок недвижимости?  

 

Нефть дешевеет, рубль ослабевает

Падение спроса на энергоносители из-за продолжающейся эпидемии коронавируса привело к очередному антирекорду – цены на нефть марки Brent достигли минимума за последние два года. Вслед за удешевлением черного золота заметно слабеет и рубль.

 

Традиционно колебания каких-либо макроэкономических показателей, в том числе цен на нефть и фондовых индексов, играют на руку рынку недвижимости. На пике роста валют инвесторы фиксируют прибыль и выводят средства из волатильных активов, перекладывая в более стабильный сегмент – недвижимость. И застройщики, и риэлторы обычно отмечают всплеск спроса на жилье именно в периоды девальвации рубля.

 

Банковские вклады обесцениваются

Помимо макроэкономических факторов поведение частных инвесторов определяет и денежная политика регулятора. После очередного снижения ключевой ставки ЦБ в феврале средние значения ставок по депозитам еще раз обновили исторический минимум. Уменьшение доходности заставляет людей с накоплениями искать альтернативу банковским вкладам. И пока решение о новых инструментах инвестирования не принято, клиенты размещают свои сбережения на текущих счетах, для которых действуют более гибкие условия пополнения и снятия.

 

Этот тренд подтверждает статистика: на конец февраля доля средств на текущих счетах составила четверть от всего объема привлеченных розничных ресурсов. В денежном эквиваленте этот показатель равен 8 трлн руб., что почти на 20% превышает итоги 2018 года.

Рост сбережений населения на текущих счетах отчасти объясняется и политикой банков в отношении валютных вкладов. Так, ряд финансовых организаций отказывается открывать депозиты в евро, а ставки по текущим депозитам в долларах ничтожно малы – в среднем около 0,8%.

Вполне вероятно, что турбулентность на финансовых рынках в будущем может спровоцировать отток средств и с текущих банковских счетов. Практика показывает, что при появлении любых негативных сигналов клиенты склонны выводить деньги, в том числе расторгать договоры по долгосрочным вкладам, несмотря на потерю процентов. Если этот сценарий реализуется, сложно представить, что инвесторы станут хранить сбережения дома. Скорее всего они перенаправят свои накопления в нечто более стабильное. Традиционно под этим в нашей стране понимаются инвестиции в недвижимость.

 

Стабильный доход и крыша над головой

Для большинства людей без специального экономического образования существует три варианта сохранения сбережений: в валюте, на банковском депозите и инвестиции в недвижимость. Последний вариант считается наиболее предпочтительным сразу по нескольким причинам.

Во-первых, стоимость квадратного метра не подвержена таким колебаниям, как курсы валют: даже если недвижимость дешевеет, инвестор со временем может рассчитывать на восстановление цены и ее последующий рост. Во-вторых, жилье почти всегда ликвидно: что бы не происходило крыша над головой людям нужна всегда.

 

И, наконец, сегмент недвижимости предоставляет несколько вариантов заработка: можно инвестировать на начальном этапе строительства с целью дальнейшей перепродажи и получения прибыли. Если вложиться на ранней стадии реализации проекта, рост стоимости может составить 30-35% за весь период строительства или около 10% годовых, что как минимум в два раза выше действующих ставок по депозитам. Можно сдавать жилье в аренду, ежемесячно получая гарантированную прибавку к основному доходу или пенсии. Сказанное выше актуально в первую очередь для рынка недвижимости Московского региона.

 

Инвесторы идут на рынок жилья

Неопределенность на рынке недвижимости, возникшая в связи с переходом на новую систему строительства, а также наметившийся рост цен на первичном рынке жилья привели к увеличению инвестиционной активности в прошлом году. Так, если в 2018 году на долю частных инвесторов приходилось 6% всех заключенных ДДУ в Москве, то по итогам 2019 года этот показатель достиг 10%.

 

Основная причина активизации частных инвесторов ясна: люди понимают, что с переходом к новой схеме финансирования застройщики продолжат увеличивать стоимость не только за счет изменения стадии строительной готовности, но и по причине возникающих из-за введения эскроу-счетов расходов. Осталось не так много времени, чтобы успеть войти в инвестиционно привлекательные проекты, реализация которых продолжается по старой схеме. Уже сегодня на рынке столичных новостроек треть жилых комплексов продается по эскроу-счетам, а к концу года по прогнозам Росреестра этот показатель может увеличиться до 90%. И только инвесторы, которые успеют вложиться в недвижимость в ближайшие месяцы, смогут рассчитывать на хорошую доходность.

 

Делать прогнозы - неблагодарное дело, да и объективно оценить количество инвестиционных сделок не всегда возможно: не каждый покупатель готов раскрывать полную информацию о себе и озвучивать цель покупки. Но за годы работы продавцы научились получать эти сведения, ведь только так они могут подобрать наиболее подходящий для клиента вариант.

 

Опыт предыдущих лет и анализ поведения покупателей позволяет девелоперам рассчитывать на увеличение числа инвестиционных сделок на рынке новостроек до 15 - 20% уже в этом году. В поле интересов частных инвесторов окажутся низкобюджетные проекты с хорошей транспортной доступностью, которые традиционно аккумулируют такого рода спрос. Напротив, высокий входной билет на рынок жилья бизнес и элит-класса ограничит число инвестиционных сделок.

При перепечатке статьи ссылка на источник новости обязательна.

Не пропусти видео

01.06.2016 03:57:00


Не пропусти видео

26.08.2016 12:00:00