Кому продать 7 миллионов?

Photo

В Московской ассоциации риэлторов прошла традиционная августовская конференция, на которой эксперты оценили состояние рынка недвижимости Москвы и Московской области и сделали прогнозы на ближайшее будущее.

По данным аналитиков, сейчас в экспозиции на рынке недвижимости Москвы и области представлено более 7 млн кв.м недвижимости. Конкретно в Москве – чуть более 3 млн кв.м. Но ситуация уникальна не только тем, что объем поглощения в два раза ниже объема предложения, но и тем, что впервые объемы сдачи жилья, объемы представления его в листингах продаж  – это разные показатели. От ситуации прошлых лет отличается тем, что все, что сдавалось, сразу же шло в продажу и тут же раскупалось потребителем. При нынешней высокой потребности в жилье платежеспособный спрос  значительно отстает от объемов предложения. Как было озвучено на конференции, снижаются номинальные доходы населения. 

Снижение объема продаж наблюдается на всех рынках – и новостроек, и вторичного жилья, и загородного тоже. Было бы логично сбалансировать предложение хотя бы в части первичного рынка, но ситуация выглядит парадоксально: застройщики столицы и региона при такой конъюнктуре не снижают темпы строительства. Это объясняется тем, что изменилась практика самого выхода на участок. Если в ранее можно было получить площадку и не заниматься ею, то сейчас это практически невозможно. Так что в ближайшее время объемы жилья будут «прибывать», и при снижении спроса, считает аналитик рынка Олег Репченко, цены будут снижаться. Происходит это не плавно, по наблюдению Репченко, а ступенчато, и это сползание в год составляет, как правило,  10%. То есть за два ближайших года ценник снизится на 20%. Хотя, по мнению других аналитиков, годовой  показатель снижения уже достигает 15-20%. В данный момент по некоторым видам квартир цена снижена на 50%. Хотя отчасти общее снижение цен лотов объясняется тем, что сами площади квартир стали меньше. При этом интерес к студиям уходит в прошлое, а самым ходовым товаром рынка, отмечает Сергей Лобжанидзе, руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «БЕСТ-Новострой»,  являются двухкомнатные квартиры по цене примерно 10 млн руб.  Доля апартаментов в общем объеме сделок сравнительно невысока и составляет 15–18%. Наибольшие объемы апартаментов сейчас предлагаются в сегменте дорогого жилья. Эксперименты с новыми форматами жилья продолжаются только в премиальном сегменте.

Самым проблемным был 2016 г., в прошлом году доходность многих девелоперских проектов ушла в минус, говорит Сергей Стерник, профессор Финансового университета при Правительстве РФ. В марте 2017 г. показатель стабилизировался и даже несколько подрос. Чтобы заинтересовать покупателя, ему предлагаются скидки, бесплатные парковки, бесплатная отделка помещений, что также идет в русле удешевления предложения. Очень помогает привлечь клиентов повышение доступности ипотеки – снижение учетной ставки Центробанка, за счет чего снизилась процентная ставка ипотечных кредитов. Сейчас объем продаж с привлечением кредитных ресурсов на рынке новостроек составляет 57%, в первом квартале он составлял 54%. Если динамика сохранится, то этот показатель к концу года, по прогнозу Лобжанидзе, может достигнуть 70%. Уже зафиксированы случаи выдачи ипотечных кредитов без первого взноса, но какова будет их судьба, и насколько платежеспособными окажутся такие клиенты банков – покажет время.

Аналитики солидарны в том, что реновация не улучшит ситуацию на рынке. Причин несколько. Во-первых, с рынка уйдет та часть покупателей, которая сейчас проживает в пятиэтажном фонде и потенциально могла бы пойти на покупку жилья. Сложно придется и застройщикам: выкупать жилье по рыночным ценам у них не будут. Так что целесообразнее было бы  скинуть цены сейчас, чем потом не сдавать городу неликвид по совсем бросовым ценам. Вся надежда на то, что программа будет развиваться не слишком быстро, что первые ее итоги появятся спустя три-четыре года. Пока же идет выбор площадок, анализ участков, разработка проектов планировки и пр. 

Негатива нынешней ситуации добавляет то, что сейчас богатым людям не нужна недвижимость. Имея по нескольку квартир, имея инвестиционные квартиры, они озабочены выплатой налогов, квартплаты, и поэтому пытаются выставить жилье на продажу, но ни звонков, ни интереса со стороны москвичей и гостей города не встречают. Инвестиционные квартиры сейчас создают тот дополнительный объем предложения, который рынок не может «переварить». Перспективным для рынка будет качественное предложение по революционной цене, тактика прогрессивных застройщиков может быть только такой!

Ярче всего  тенденция «зависания» предложения выражена на рынке загородного жилья. Люди пытаются продать земельные участки на престижных направлениях за 5 млн руб., и не могут смириться с тем, что продать их можно в лучшем случае за 1 млн. руб. Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» говорит, что на загородном рынке сейчас ярче всего проявляет себя правило: хорошо продается только то, что предлагается по самой низкой цене или полностью готовое к проживанию – отделанные коттеджи, в которые можно сразу въехать и жить. Вне конкуренции на загородном рынке – квартиры  в малоэтажных домах, и, пожалуй, участки эконом-класса без подряда при отдаленности от Москвы не более 20 км. Но даже и они – только при хорошей дорожной инфраструктуре. Продаются дома и в чистом поле, но куда хуже. Новым можно считать то, что стало престижным и востребованным наряду с западным направлением южное. Элитный и супер-элитный сегменты живут своей жизнью. Многие покупатели такого жилья пытаются избавиться от загородных домов в пользу приобретения элитных квартир в столице. Но это удается далеко не всегда. Качественный дорогой продукт с хорошей локацией востребован. Например, недавно элитный объект – многоквартирный дом в Серебряном бору с ценой квартир по 1,5 млрд руб. – был распродан за несколько месяцев.

Аналитики солидарны, что город имеет крепкие позиции в качестве главного игрока на рынке жилья столицы, и эти позиции в долгосрочной перспективе станут более прочными. По мнению Ярослава Дарусенкова, руководителя департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука жилья», на долю города приходится до 33% объема новостроек. Каждая 10-я сделка проводится через Управление гражданского строительства. Часть квадратных метров идет по программе реновации, часть – молодым семьям, а еще одна часть –  на свободный рынок. Для покупателя такая покупка более надежна, а город предлагает жилье с отделкой, что новоселу также выгодно.

По мнению Юрия Кочеткова, замдиректора по маркетингу ООО «Танковый», объективная оценка состояния рынка недвижимости Москвы усложнена появлением такой гигантской территории как новая Москвы.  Во многом она спасает показатели города. Сегодня власть допускает нерыночные подходы, к которым можно отнести и само присоединение новых территорий, и возможность строительства апартаментов, и приватизация городского имущества (пусть это небольшая часть кв.м) и выдача ГПЗУ вместо ГЗК, по сути, это ручное управление процессами выдачи земельных участков. На рабочих группах уже звучит информация о том, что 10% проекта (или земли, или готовых квартир) застройщики будут отдавать городу на программу реновации. В ходе развития этой программы многие городские площадки будут выключены из рыночного оборота.

При перепечатке статьи ссылка на источник новости обязательна.