Москомархитектура об иерархии

Photo

В марте текущего года прошло утверждение Генерального плана развития Москвы, с расчетом включения в ее границы новых территорий. Тогда же Постановлением Правительства города были утверждены Правила землепользования и застройки (ПЗЗ). О том, как выглядит иерархия основных градостроительных документов, возможны ли изменения в ПЗЗ, и когда этого от застройка не требуется, рассказала председатель Комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы  Юлиана Княжевская.

ПЗЗ и ГПЗУ – это два основных документа, на которых строятся все бизнес-проекты девелоперской сферы.

В иерархии столичных документов ПЗЗ стоит на втором месте после генерального плана города. Следующую позицию в этом списке занимают документация по планировке территорий, включая проект планировки территорий, проект межевания территорий, а  также градостроительный план земельного участка. Раньше он входил в состав документации по планировке территорий, а теперь стал обычной информационной выпиской из ПЗЗ. Срок действия этой справки составляет три года.

Главное, что предстоит усвоить девелоперу, это то, что все ГПЗУ, выданные до января 2017 г. (даже если они были получены в 2012, 2015, 2016 гг.) будут действовать в течение трех лет, начиная с января 2017 г. То есть законодательство и регулирование в целом идет по пути либерализации. Принятие ГенпланА и ПЗЗ в марте текущего года не привело к тому, что все документы и разрешения выданные ранее, надо пересмотреть и переработать. В течение трех лет застройщик сможет реализовать свое право на застройку участка. Причем, ранее выданные ГПЗУ будут иметь преимущественное право в том случае, если в новом ПЗЗ они были скорректированы. Это очень важно понимать, так как очень распространена ситуация, когда, увидев поправки в ПЗЗ, девелоперы идут за новым ГПЗУ по своему проекту. Хотя этого, объяснила Княжевская, не требуется.

Нынешний период глава Москомархитектуры назвала переходным периодом. Это объясняется тем, что сам документ – ПЗЗ был принят недавно, и многие проекты планировки и межевания территорий в части возведения определенных объектам строительства должны ему соответствовать, а на деле не соответствуют. Именно поэтому запущена параллельная процедура публичных слушаний по внесению изменений в ПЗЗ. 

Важное замечание: ПЗЗ генерального плана не распространяется на три территории – Троицк, Щербинка и Сколково. У них есть свои правила, которые устанавливаются местными органами власти – Щербинки, Троицка и Сколково.

Сами правила включают в себя два раздела информации – текстовые и картографические. Одна группа карт делит на территории и зоны по дам округам, вторая часть – зоны с особыми условиями. Это очень важный момент. Карты по округам  включают виды разрешенного использования и предельные параметры застройки – плотности, высотности, проценту застройки. Карты зон с особыми условиями устанавливают те ограничения, которые  могут повлиять на застройку территории. Бывает так, что  в картах по территориальным зонам предусмотрено строительство объекта, например, гаража, а в картах зон с особыми условиями накладываются ограничения, например, именно гаражные, автозаправочные комплексы в этой зоне быть размещены не могут. Карты с информацией об особых условиях обязательно должны просматриваться – не установлено какое-то ограничение.  Другой, но аналогичный  вариант – зона объектов культурного наследия. Она также предусматривает защиту культурных объектов. Эта норма была введена в прошлом году. И этого ограничения будет достаточно, чтобы проект не был реализован. 

В Москомархитектуре отмечают, что документ ПЗЗ – это живой документ, он будет меняться, но меняться по определенной процедуре. Заявителями по внесению изменений могут быть две группы инициаторов. Первая –  органы федеральной власти, органы местного самоуправления, депутаты всех уровней. Вторая группу – это юридические и физические лица, индивидуальные предприниматели. Вскоре, уже в четвертом квартале текущего года будет выпущен регламент, который подробно пропишет процесс внесет изменения в ПЗЗ. Для упрощения задачи документ  сделают в виде шаблона, который поможет точнее сформулировать те  предложения и замечания, которые требуются по проекту. Планируется, что  это можно будет сделать через портал госуслуг при наличии электронной цифровой подписи. 

Заявление с предложением об изменении в ПЗЗ будут передаваться в  городскую комиссию, срок рассмотрения составит 30 дней. Заключение комиссии будет направляться в Москомархитектуру, и она за 30 дней должна будет вынести окончательный вердикт –  или о внесении изменений в ПЗЗ, либо об отказе. Если изменения приняты и одобрены, то Москомархитектура выпустит документ и отправит его в окружную комиссию для проведения публичного слушания. Комиссия должна назначить дату их проведения. Если они получат положительное заключение, то по их результатам выходит соответствующее  постановление. 

По словам Княжевской, все заявления об изменении в ПЗЗ можно разделить на три группы.  Первая группа – когда намерения заявителя связаны с параметрами застройки, причем существенными. Например, с видом разрешенного использования. Вместо поликлиники застройщик намерен построить офисы,  или – вместо детского сада намерен возвести технопарк. Другой вариант – серьезное изменение плотности или высотности застройки.  Для таких обращений будет разработан целый перечень документов, который необходимо будет приложить к такому заявлению.

Вторая группа обращений связана с   корректировкой границ зон с особыми условиями. Например, когда-то на участке было производство, его вывели и построили жилье. Санитарно-защитная зона в ПЗЗ отражена, но по требованию к жилью она должна быть другой. К таким инициативам также придется приложить все документы по проекту. И третья группа обращений связана с намерением создать индивидуальную жилую застройку. Такие ситуации связаны, как правило, с территориями новой Москвы. В этих случаях документы по проекту не требуются, нужно только заявление.

Юлиана Княжевская отмечает, что за пять месяцев, то есть с марта текущего года в Москомархитектуру  поступили  387 заявлений на внесение изменений в ПЗЗ. На комиссии рассмотрены 341 заявление, получили положительное решение 258. 

Цифровые технологии  стремительно меняют практику прохождения административных процедур, связанных со строительной сферой. Часто компании получают информации о ПЗЗ в картах первого типа, не обращая внимания на карты с данными по наличии ограничениям застройки. Есть ли в Москомархитектуре намерение создать интерактивную карту, которая выдавала такие данные практически одновременно? По словам Княжевской, перед Москомархиектурой  к концу года стоит задача показать всю Москву в 3D.


При перепечатке статьи ссылка на источник новости обязательна.

Не пропусти видео

01.06.2016 03:57:00


Не пропусти видео

14.12.2016 15:01:00