Новосибирск без барьеров

Photo

Выезжая в Новосибирск, человек, ни разу не бывавший в Сибири, стремится увидеть что-то особенное. И что удивительно, в этих ожиданиях он не оказывается обманутым.

Свежим взглядом

Новосибирск предстает перед гостем города и удивляет широкими проспектами и улицами, большим количеством бульваров и скверов, огромными памятниками и маленькими скульптурными композициями на самые неожиданные темы.

Очень эффектно выглядит прекрасная полноводная река Обь, украшенная новым сетчатым мостом под названием Бугринский, похожим на московский Живописный.

Но, главное, как говорят в таких случаях – люди. Процент граждан вполне интеллигентного, даже консервативного вида в Новосибирске явно выше, чем в других городах России. Можно, конечно, списать это на близость проживания академиков – жителей знаменитого Академгородка, где каждый является или студентом, или доцентом, или профессором, или сотрудником технопарка или какой-нибудь научной лаборатории и института. Сложно сказать: задают здесь тон люди академического склада, или когда-то на освоение далекого богатого края двинулись самые умные россияне, но факт на лицо. Людей в тренировочных штанах, в резиновых шлепанцах, с бутылками пива автору этих строк не удалось встретить ни разу. И это несмотря на сибирскую жару под 30 градусов, которая (что тоже удивительно) не сопровождалась нестерпимой духотой.

О своем городе новосибирцы говорят как о динамично развивающемся. И, видимо, так происходило всегда. Частная инициатива, не задавленная бюрократической машиной, – это, несомненное, благо. Новосибирцы энергичны, очень конкретны в своих воззрениях, деятельны, и многие из них (с кем удалось пообщаться) высказывают готовность к каким-то конкретным преобразованиям окружающей среды или хотя бы собственной жизни.

Хотя у градостроительной инициативы без продуманных ограничений, или, как теперь говорят, барьеров, тоже есть своя изнанка. Что способно удивить гостя города, так это разнотипность сложившейся городской архитектурной среды. Несомненно, город мог бы гордиться прекрасной «коллекцией» сооружений конструктивизма, которую в мире считают авторским лицом России и едут смотреть из разных стран. Однако здесь образцы этого стиля не слишком заметны, они соседствует с классическими зданиями, стеклянными башнями новейшего периода, купеческими особняками и другими объектами дореволюционной постройки. Все вместе это может находиться на одной, довольно хаотично застроенной площади. Если в других городах России удручающее впечатление оставляет массированное размещение рекламных щитов, закрывающих собой и градостроительную красоту, и уродство, то в Новосибирске озадачивает вот этот архитектурный разнобой.

Одного компактного центрального ядра здесь не существует. Например, сдержанная по своим эстетическим характеристикам сталинская застройка разбросана по всему городу и даже разным сторонам реки. Точечная продолжается и по сей день.

Одно из последних интересных сооружений – отель «Марриотт», построенный напротив гигантского по своим масштабам Оперного театра. Фасад гостиницы четко разделяется на классику (рустированные стены первого этажа) и модерн, он начинается со второго этажа. Внутри отель очень комфортен, даже изыскан, а снаружи – вот такой микс, о котором, правда, забываешь сразу после вселения.

Будни великих строек

Более всего поражает в городе огромное количество строек: по данным местных аналитиков, 24 строительные площадки на 500 га существуют в мегаполисе, где проживают 1,5 млн жителей. Если сопоставить это с Москвой, где в каждом административном округе проживает примерно 1 млн человек, то разница по количеству строек покажется впечатляющей. При этом в Москве новостройки раскупают и сами москвичи (покупки для жизни и инвестиционные), и люди из регионов, причем самых разных. В Новосибирске спрос формируется за счет 12% приезжих и более 80% местных жителей. Таким образом, получается, что здесь или грядет большая «затоварка» местного рынка, или сами новосибирцы настолько активны в качестве приобретателей квадратных метров, что беспокоиться за сбыт не стоит.

Отчасти ответом на этот вопрос стал круглый стол с участием местных чиновников, застройщиков, аналитиков и журналистов из Москвы, организатором которого выступил «Клуб главных редакторов».

Новосибирская область ежегодно сдает в эксплуатацию 2,3 млн кв. м объектов разного назначения, уже преодолев рекорд сдачи квадратных метров советского периода. В прошлом году непосредственно в городе Новосибирске было сдано 1 423 367 кв. м жилья, что превысило показатель 2013 г. более чем на 200 тыс. кв. м. Сейчас, по данным новосибирских чиновников, выдано разрешений на строительство 3 млн кв. м недвижимости. Будет ли все это своевременно построено и продано – вопрос. Сейчас в недостроенных домах в Новосибирске продано 37 тыс. квартир. Все предыдущие годы продажам квадратных метров способствовало развитие ипотеки, зачет материнского капитала и губернаторская субсидия в 300 тыс. руб. Сейчас спрос снижается. Идет корректировка цен. По данным независимого аналитика рынка недвижимости Сергея Николаева, цены на новостройки снижаются четвертый месяц, по вторичке – шестой. Положение застройщиков непростое. Пока у них есть какая-то финансовая подушка, говорит Николаев. Но они начинают ее проедать. По прогнозу С. Николаева, самый тяжелый год будет 2016-й, по его окончании ситуация начнет выравниваться.

Стройки разные нужны

В городе работает более 100 строительных компаний, примерно 20 из них делают рынок, то есть сдают основные объемы жилья.

Новостройки Новосибирска разнообразны не только по архитектурному виду, но и по категориям. Строится жилье, максимально приближенное к элитному. Например, уже полностью завершен и практически продан микрорайон «Кедровый». Наряду с этим на окраинах города вырастают кварталы домов-муравейников разных компаний. Жилье в нем продается суперкомпактное по «компактным» ценам. Рекордом можно считать антикризисные студии «Лондон» площадью 13 «квадратов», предлагаемые за 590 тыс. руб. Местные застройщики с иронией называют такие районы гетто. Хотя с этим можно и поспорить. Для молодого поколения или выходцев из депрессивных городов и районов – это единственный способ обрести крышу над головой в мегаполисе. Здесь стоит вспомнить хорошо укоренившуюся международную практику: через несколько десятилетий дома, выполнившие свою «социальную миссию», реконструируют или просто сносят. В нашей стране это не принято, примеры сноса есть только в Москве. Так что «муравейникам» стоять долго!

Есть комплексы, которые относят к бизнес-классу: например, несколько домов, выполненных по немецкому проекту – ЖК «Оазис» ООО «АКД-Мета», довольно необычных по внешнему виду и вроде бы претендующих на ансамбль. Но опять же – очень разноплановый. В нем и высокие серые башни с обтекаемыми, волнообразными балконными панелями, и рядом – подчеркнуто заостренные геометрические формы в стиле «наш город – город контрастов».
Есть примеры редевелопмента промзон, говорит аналитик DSO Consulting Сергей Дьячков: выведен из центра жировой комбинат, и на его месте компания «B2BДевелопмент» начала рекультивацию грунта и подготовку к новому строительству.

Основные технологии домостроения – панельное, монолитное, строится много кирпичных зданий. Каждый застройщик выбирает свой способ самовыражения. Есть и довольно интересные эксперименты по взведению домов на основе стальных конструкций – в районе Новомарусино. Такая практика для России не типична, а редкими примерами являются сталинские высотки в Москве, до массового сектора сталь не дошла, направлялась в военную отрасль. Сейчас «сталевары» решили отвоевать свою долю рынка, создали Ассоциацию и продвигают идею применения стальных каркасов при строительстве массового жилья.

Большое количество строек и снижение спроса сделали свое дело: покупатель стал разборчив. По словам генерального директора агентства недвижимости «Квадротека» Владимира Голованова, наиболее часто жители Новосибирска интересуются покупкой жилья, скопив 1 млн руб., хотя приличную квартиру можно купить за 2,5 млн. Сегодня процент сделок с новостройками превышает 60% от общего объема. Разборчивость покупателей заставляет риэлторов наращивать свои профессиональные мускулы. «Раньше они были ориентированы на короткие сделки, сейчас стремятся выстраивать долговременные отношения с клиентами – на срок три-пять месяцев, пока покупатель принимает нелегкое решение. Если раньше у риелтора было не более семи клиентов одновременно, то сейчас я задачу ставлю иметь не менее 50 клиентов в каждый момент времени. А это совершенно другое качество работы», – подчеркивает Владимир Голованов.

Север как полигон

Калининский и Заельцовский районы относятся к северной части города. Преобразование этих территорий началось сравнительно недавно. С 2004 г. здесь усилиями компаний «Энергомонтаж» и «Стрижи» были сданы пять детских садов, три школы, поликлиника, спортивные центры. «За последние три года было введено в эксплуатацию 243 тыс. кв. м. В то время как за 10 лет построено всего 500 тыс. кв. м», – проиллюстрировал динамику застройки этой части города заместитель мэра Новосибирска, руководитель департамента строительства и архитектуры Алексей Кондратьев. Иллюстрацией того, как выглядела северная часть города еще недавно, служат некоторые районы Карьера Мочище, застроенного деревянными, теперь уже ветхими двухэтажными домами. Всего их в городе 1,5 тысячи.

Игорь Белокобыльский, начисто лишенный снобизма руководитель компании «Стрижи», активно работающей в этой части города, говорит о том, что жители расселяемых домов – совершенно нормальные люди, как правило, высококвалифицированные рабочие, просто им не повезло... Освоением этих территорий девелоперы занялись не так давно. Силами компании «Стрижи» ведется активное строительство современных монолитных жилых комплексов и благоустройство территорий. Успешность «Стрижей» уже отмечают риэлторы: по данным директора «Центрального агентства недвижимости» Олега Харченко на падающем рынке в микрорайоне продажи растут. Причина, по его мнению, в умении предлагать покупателю достойное качество жизни по умеренным ценам.

Жилой комплекс с названием «Стрижи», пока еще не доведенной до полной стадии готовности, разделен на несколько очередей. Итогом строительства станут 4,5 тыс. новых квартир. 82 квартиры уже выделены людям, проживавшим в старых двухэтажках.

Как человек деятельный, творческий и демократичный, И. Белокобыльский проводит свои собственные эксперименты – не только в отношении строительства, но и организации, управления жилым фондом. Все его новации перечислить сложно.

Начнем с того, что все дворы микрорайона «деавтомобилизированы» – припарковаться у подъезда нельзя, оставить машину можно только в специально отведенных местах. И хотя жильцы поддержали эту инициативу Белокобыльского, отдельные «доморощенные терминаторы» ставят машины в неположенных местах, и с этим приходится бороться, сетует он. Вся коммерческая зона (привычные магазины и службы быта на первых этажах) также выведена за жилую часть. Разбит парк. Обращает на себя внимание отдельно стоящий, необычный по внешнему виду магазин, где разместится сельхозрынок, работает кафе – чтобы местное население могло пообщаться за рюмкой пива не в подъезде, а в цивилизованных условиях.

В результате голосования проживающих (инициатором выступил застройщик) было решено не продавать, а сдавать машино-места в аренду, а средства от нее направлять на развитие района.

Применяются новые формы продвижения жилья, например, продажи в формате тест-драйв, чтобы выбор в пользу покупки был более осознанным. Потенциальный покупатель может пожить в квартире трое суток, а потом приобрести аналогичную. С ремонтом квартиры не продаются, а для тест-драйва предлагается экспериментальные образцы в трех вариантах – однушка, двушка и трешка.

Кроме новых площадок, где идет застройка (ЖК «Родники», «Северная корона»), у «Стрижей» за чертой города зарезервирована территория в 20 га в качестве промплощадки – там будут находиться и предприятия, и офисные комплексы, планируют в компании. Таким образом можно предоставить рабочие места и избежать эффекта маятниковой миграции – когда утром все едут в центр, а вечером возвращаются из центра, при этом неизбежно попадая в пробки, рассуждает Игорь Иванович.

Дорожная тема – проблемная для города. И она была затронута на круглом столе, проходившем в конференц-зале мкрн. «Стрижи». Заместитель мэра Новосибирска Данияр Сафиуллин отметил, что в отношении транспортной инфраструктуры власти нужно понимать, куда идет развитие, и стремиться поспевать за ним. «Главная задача любого органа власти – это не мешать», – уверен заместитель мэра. В городе давно разработана модель развития транспортной системы. Хотя пока не просчитано, сколько это потребует средств и в какие сроки ее реально реализовать.

Чтобы не откладывать дело в долгий ящик, компания «Стрижи» на собственные средства провела дорогу, связывающую северную часть города с центром, что обошлось в 4 млн руб.